国家康居示范工程建设技术要点（一）
（修改稿　2004年5月）
 
 
    1总 则
　　1.1 为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》（国办发〔1999〕72号文）的精神，落实《国家康居示范工程实施大纲》（建住房〔1999〕98号文）所确定的工作内容，指导国家康居住宅示范工程（简称"示范工程"）的建设，引导住宅质量的全面提升，特制订本"技术要点"。
　　1.2 凡列入示范工程的小区，均应依照本要点的要求，结合当地的自然地理条件和住宅产业发展现状，制定切实可行的建设实施方案。其他住宅项目可参照执行。
　　1.3 示范工程的建设应突出体现住宅产业现代化的发展方向，展示当代住宅产业的科学技术成果，要求把先进适用的成套技术和部品加以集成，应用于示范工程项目中，加速对传统住宅产业的更新改造；要求通过科技创新，促进科技成果向现实生产力转化，提高住宅建设劳动生产率，实现住宅建设质量的全面提高，带动相关产业的发展。
　　1.4 示范工程的实施重点在以下八个方面引导住宅产业现代化的发展：
　　（1）住宅设计应转向以全寿命周期为中心的精细化设计。
　　（2）住宅技术科研应转向系统的创新研究和开发。
　　（3）住宅技术应转向成套技术的优化、集成、推广和应用。
　　（4）住宅部品应转向标准化设计、系列化开发、集约化生产、商品化配套供应。
　　（5）住宅建造应转向工业化生产、装配化施工。
　　（6）住宅综合质量（设计、施工、管理等）应转向规范化的系统控制管理。
　　（7）住宅性能应转向指标化的科学认定。
　　（8）住宅物业管理应转向信息化的智能管理。
　　1.5 示范工程要促进住宅建设的产业链的形成和发展。
　　（1）示范工程应实行规模开发、配套建设，具有一定先进性和超前性，引导地方住宅市场的消费，促进地方经济的发展和产业结构的调整。
　　（2）建立和完善技术创新体制，住宅产业技术创新应贯穿在示范工程建设中的每一个环节。工程开发建设单位、施工单位、部品生产供应企业及设计科研单位，应进行多种形式的联合，选择对提高住宅综合性能起关键作用的项目，集中力量开发和推广，以促进地方新型产业基地的形成。
　　（3）在建设示范工程的同时，大力扶持一批以从事住宅建设和住宅产品生产为主业的企业集团，促进产品的升级换代，提高住宅产业标准化、工业化、集约化的整体水平。
　　（4）示范工程开发建设企业应通过精心策划、精心施工、精心管理，创建自己的品牌，并通过品牌产品、品牌技术和品牌服务，带动住宅市场的良性竞争，引导住宅产业的健康发展。
　　1.6 示范工程项目应成为引导住宅发展的样板。努力建造高品质住宅，引导老百姓的新生活。
　　1.6.1 高品质住宅应达到以下五个方面的要求：
　　（1）高舒适程度。这是保证住宅高品质的核心。要求在安全、实用、便捷、健康和美观等方面达到现代居住的文明标准。
　　（2）高功能配置。这是保证住宅高品质的前提，要求提高住宅的平面功能、设备功能和空间功能的价值，达到在较小的空间内创造较大的舒适度。
　　（3）高性能标准。这是保证住宅高品质的条件，要求在保障住宅结构安全的同时，全面加强住宅的物理性能。
　　（4）高质量保障。这是保证住宅高品质的基础，要求对工程项目从设计到施工进行全程的严格管理，克服质量通病，加强施工工艺的配套水平，提高生产效率。
　　（5）高技术集成。这是保证住宅高品质的有效途径，要求通过技术推广、技术融合、技术配套等方式，提高住宅设施、设备的集成水平。选用优良的建筑部品，大幅度延长住宅寿命。
　　1.6.2 示范工程遵循以人为本的建设原则，要让广大居民通过示范工程体会到住宅产业化给生活带来的实惠。同时，要提高老百姓的精神文明程度和社区管理水平。示范工程要引导消费者新的居住理念，新的消费意识，新的生活行为，塑造住区新的交往形态，建立新的管理模式，创造更适合人们居住的生活环境。
　　1.7 创建特色住宅，突出产业化技术特征。
　　（1）示范工程在建设中要突出技术的系统整合，突出关键技术的突破，突出技术应用的广度和深度，突出示范小区明确的产业现代化内涵，使其更具有导向性，为探索住宅建设走新型工业化发展道路提供新鲜经验。
　　（2）示范小区是住宅技术综合型的工程。在当前形势下，所有申报示范工程建设项目，必须达到墙体改革、墙体节能、智能化配置和装修一次到位四项基本要求。在此基础上，示范工程还要结合地方产业技术条件侧重发展特色住宅。其中包括：
　　①电气化示范区；
　　②钢结构示范区；
　　③装配式住宅示范区；
　　④洁净能源应用示范区（如太阳能、冰储冷、地源水源热泵应用等）；
　　⑤环境节水应用示范区（如雨水收集应用、中水回用、污水处理回用等）；
　　⑥新型采暖供热应用示范区（如变频中央空调、地热膜、地板辐射采暖等）；
　　⑦新型节能墙体应用示范区；
　　⑧新型建筑体系应用示范区；
　　⑨老年公寓住宅示范区；
　　⑩环境景观示范区。
　　2 住宅设计
　　2.1 基本要求
　　2.1.1 示范工程的建设标准，应适应所在地区社会经济发展水平，满足多层次、多类型和不同标准的市场需求。同时，要通过设计整合成套技术，建造新型住宅，在市场上形成新的卖点，发挥其先导作用。
　　2.1.2 必须严格按照保证住宅全寿命周期质量的原则进行设计，应把安全性能、耐久性能作为住宅设计质量保障的基础，要执行相关的建筑、结构、抗震、防火、热工、节能、隔声、采光、照明、给排水、暖通空调、电气等各专业现行的标准和规范及地方相关法规。
　　2.1.3 示范工程的设计应充分体现以人为本的设计思想，充分体现当今住宅设计领域中的最新理念、最新设计手法和最新技术成果。设计创新、技术创新、管理创新是示范工程建设中重要的指导原则。
　　2.1.4 示范工程的设计要突出强调均好性、多样性和协调性。
　　均好性。要求从户型、居住环境、景观、公用设施、设备配置、材料部品的选择和物业管理等诸方面使每个住户都能受到同等的关注，都能获得公平的价值回报。
　　多样性。应注重小区（社区）服务对象的多层次、多方面需求，力争在建筑风格、户型布局、空间组合、色彩构成等诸方面具有特色。反映地方特点和文化传统，避免风格单一和雷同。
　　协调性。应注重住宅与历史文脉相协调；与时代精神相一致；与未来发展相适应；与周边环境相融合。
　　2.1.5 示范工程的规划和建筑设计应达到以下三项要求：
　　（1）住宅小区的规划和建筑设计要为居住区建设创造优良的居住环境和配套建设，满足不同家庭生活行为活动的需求。设计标准在满足国家现行有关法规、标准的基础上，要有适当提高，具有一定的超前性和引导性。
　　（2）住宅的性能不低于《商品住宅性能评价方法和指标体系》中1A级住宅性能要求。
　　（3）住宅技术与部品选用应遵循就地取材、因地制宜的原则，选择有利于引导本住宅产业发展的建筑体系、部品体系，应优先选用通过认定的列入《国家康居住宅示范工程部品与产品选用指南》中推荐的部品与产品。
　　2.2 规划设计
　　2.2.1 小区选址应符合城市总体规划要求，符合居住区控制性详细规划要求，要避开和有效控制水污染、大气污染、造声、电磁辐射、土壤氡浓度超标等有害环境因素的影响。
　　2.2.2 小区规划布局应做到用地配置得当，功能组织合理，布局结构清晰，设施配套齐全，整体协调有序，并为居住小区的现代化管理提供必要条件。
　　2.2.3 小区交通组织要合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境。静态交通组织应避免干扰居民的日常生活和侵占绿地，可采用多种停车方式，宜优先采用地下停车方式。地下停车或汽车楼（库）的停车比例不应小于小区总停车位的50%，尽量做到就近停车。小汽车停车位，应根据所在地区经济发展水平及小汽车发展预测确定。一般情况按住户的40%以上的拥有量设置。动态交通组织与道路布置应重点解决好居民活动与自行车和汽车流向的关系，避免或减少相互交叉干扰。
　　2.2.4 小区道路及场地设计必须符合残疾人无障碍通行要求。
　　2.2.5 小区的公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地配置合理，避免人群过度集中活动。公共绿地不少于1m2/人。组团绿地的设置应满足有不少于1/3的绿地在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求，并便于设置儿童游戏设施和适于成人游憩活动。
　　2.2.6 住宅建筑的规划设计，应综合考虑用地条件、选型、朝向、间距、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合、空间环境和不同使用者的需要等。住宅的规划保证住宅日照间距，充分考虑主导风向，使更多的住宅具有良好的通风条件和景观视野。
　　2.2.7 应合理控制居住小区的建筑密度和容积率。重视节约用地，避免规划区内超强度开发建设。
　　2.2.8 小区公共服务设施的配置，应结合居住社区建设的需要，符合居民的活动规律和日常使用，适应家务劳动社会化的趋势和市场需求。做到配套完善，布局合理。公共建筑的布局应避免对居民生活形成干扰，保证环境的洁净和安宁，并兼顾其经营管理的合理性和经济性。
　　2.2.9 小区管网应合理规划，统一布置，统一施工。各种管线应地下敷设并积极采用共沟技术。
　　2.3 建筑设计
　　2.3.1 住宅设计要依据市场需求，正确定位定级，有针对性地设计出不同档次、不同面积标准的套型。主导户型以80-120平方米为主。
　　2.3.2 住宅按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、储藏间、入户过度空间、阳台等功能空间。
　　2.3.3 住宅各功能空间面积配置合理，使用方便。住宅功能空间使用面积标准见表1。（