作为改革开放的窗口，一方面，深圳一直先试先行，成为我国改革创新的排头兵，创造了令世界瞩目的“深圳速度”，鹏程万里；另一方面，“鹏城”一隅，面积不足北京1/8的深圳，近年来人口持续净流入，住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分，商品住房价格上涨较快、在限价政策下新房二手房价格倒挂，企业购房、离婚买房等问题日益突出。深化住房制度改革在深圳势在必行。

8月3日，深圳最终版的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（以下简称《意见》）正式发布，被称为全国先试先行的深圳“房改”，终于正式落地。

全国住房城乡建设工作会议部署2018年重点工作中，第一项即是“深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。深圳此次“房改”新政从限购、限售两方面继续加码，打击房地产市场的投机、投资行为，真正落实贯彻“房住不炒”的原则。

住房制度改革不仅涉及民生问题，或是一个行业的问题，而是一个关系国泰民生的系统性问题。2018年是改革开放40周年，也是“房改”20周年。此次新政，将带领深圳房地产市场走向何方？而从深圳出发，新政是否能给全国住房制度的重新设计带来启发？

直击投机炒房

深圳，在我国住房制度改革历史上一直是被记录在“扉页”上的城市。作为我国改革开放的窗口，率先进行住房市场化、货币化改革，春雨润泽下，深圳第一家房地产公司、第一笔按揭贷款、第一家物业公司等破土而出。

但是，经过40年高速发展后，深圳已进入高度城镇化阶段，人口、产业吸附能力处于全国前列，深圳市的常住人口从2000年的701万增长到2017年的1400多万，土地开发强度（建设面积/市域面积）达到47%，逼近生态控制线。业内人士分析称，一线城市中，深圳和北上广不同，深圳是真的“没地了”。逼仄的空间与这个全国人口最年轻的城市（平均年龄33.5岁）、蓬勃向上的产业发展环境愈发不可调和，需求旺盛、投机旺盛，也是深圳房价易涨难跌的一大原因。

狙击投机炒房，促进房地产市场健康发展，深圳有决心、有能力、有魄力“有所为”。

2016年的“深八条”，标志着这一轮深圳楼市调控启幕。过去的一年多，深圳新房均价从数据上看持续缓跌，数据显示，深圳新建住宅均价水平从2016年9月的61600元/平方米，到2018年7月的54142元/平方米，累计下跌7458元/平方米，跌幅12.1%。而如果从调控日算起至2018年6月底，深圳新房已实现“21连跌”。

但深圳房价降了么？从统计数据上来看，的确降了。尽管均价在下跌，福田、罗湖、南山这些房价高企的行政区均价依然在涨，三区均价分别为9.32万、7.33万、10.11万，环比上升11%、1.6%、2.4%。从一手住宅成交量上看，今年上半年深圳成交12804套，其中龙岗、宝安分别有6950套、4510套，合计11460套，占比89%。而龙岗、宝安地处深圳外围，也是房价相对较低的区域，龙岗及宝安交易量放大、占比上升，产生全市均价下跌的假象，其实际价格仍在上涨。

据规划国土委数据显示，7月，深圳一手住宅成交3461套，环比上涨27.95%，成交均价为54142元/平方米，环比微升0.09%。同时，月成交面积达34.22万平方米，环比上升22.61%，创下近一年新高。二手房方面，7月深圳共成交6991套，环比上升14.44%；成交面积为56.3万平方米，环比上升13.0%，创今年新高。据中原数据显示，二手房成交均价为53028元/平方米，环比上涨13元/平方米。

在限价政策之下，新房二手房价格倒挂，二手房和公寓、豪宅热度不减，深圳企业购房、离婚买房等投机风盛。房价过快上涨，对于真正的刚需造成挤压，违背了“房住不炒”的调控目标，也不利于人口-产业-城市的可持续、良性循环发展。

面对楼市升温，深圳再一次重手调控楼市。