日前，中央政治局会议为房地产定调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。对此，分析人士认为，房地产市场进入横盘期，产品设计、质量、创新更受关注，行业向纵深沉淀，社区、商业和居住服务等上下游产业将迎来发展机遇。

“房地产进入存量时代，住房回归居住属性，房产交易结构也将发生改变。不管是新房还是二手房市场，房屋交易都将从偏向投资转向更加关注产品力，包括选址规划、质量结构、户型设计、配套服务等。”易居研究院智库中心总监严跃进表示，随着房地产进入新阶段，多样化的居住需求将持续回归市场。

从刚需、改善到深度改善，不同层次的住房产品既要遵循普遍的居住规律，又要细化和描摹不同群体的居住需要，尤其是改善梯度的住房产品，更加考验房地产企业的开发运营能力。近期，记者实地走访了中国铁建地产在贵阳、昆明、重庆等地的多个改善型产品，解码这家央企地产的产品力是如何炼成的。

对于住房来说，产品力是一个综合评价指标。从前期规划设计、产品研发、施工标准化管控、配套设施打造、物业管理服务到探索社区运营，每个环节和细节都与产品力紧密相关，可以说产品力贯穿于房地产开发运营的全生命周期。

好产品不是不计成本地投入，最终做成一堆奢侈品和名贵建材的堆砌，好产品也不是十年磨一剑地闭门造车，因为居住需求是动态变化的。好产品要敬畏市场、敬畏需求，尤其对改善产品来说，产品力来自于对客户和市场的精准把握。

“好产品和土地价值之间是什么关系，是我们进去之后价值增值了，还是土地原本就有价值？这是先有蛋还是先有鸡的问题，我认为土地价值原本就存在，只是怎么去发现它，用什么样的产品和方式把它的价值体现出来。”中国铁建地产集团西南公司党委书记、执行董事阮兴认为，品质是可以还原土地价值的。

西派系产品是中国铁建地产旗下的高端品牌之一，其锁定深度改善目标群体，从主题定位、硬件价值、软件价值和营销价值出发，构建了包括功能、规划、产品、景观、配套、精装、服务等在内的完善价值体系。目前，西派系产品已经在昆明、重庆、成都等地落地，成为区域市场改善型住房产品的价值品牌。

在昆明巫家坝，中国铁建地产打造了高端大平层产品西派国樾。据介绍，该产品采用了18大系统的精装体系，在配套方面拥有多个城市级商业综合体、六横四纵立体交通路网以及充沛的医疗和教育资源。在重庆江北嘴CBD，中国铁建地产打造了高端改善产品西派城，填补了该区域改善产品体系的空缺。

“产品力的评价标准已不局限于物理空间属性的附加价值，‘好房子’的内涵已经从基础产品要求上升到科技、健康、人文、环保、娱乐等多领域、多维度的全业态要求。”中国铁建地产贵州公司党委书记、执行董事侯思军认为，产品力更多地体现为一种生活方式。

在贵州，中国铁建地产提出了“产品+服务”的“第三空间”概念，在提供高品质住房产品的同时，通过广泛的市场调研，不断创新、挖掘能够满足美好生活需要的新空间。例如，其在贵阳打造的中国铁建·国际城，以大盘造城的手笔构建了完善的社区和城市配套，成为区域服务中心和城市商业热点板块。

对于房地产企业来说，打造产品力要处理好几个关系，包括消费者与产品的关系、产品与竞品的关系、产品与城市的关系等方面。对这些关系的厘清以及对产品开发运营全生命周期的把握，最终构成支撑产品力的“四梁八柱”。

“要提供美好生活服务，必然不能走以前粗放开发的老路子，必须要创新开发模式，在主要节点上不断深耕、重点突破。好的住房产品一定是把资源利用最大化的产品，空间布局恰到好处，既最大程度满足需求，又避免空间浪费。”侯思军认为，产品力要提供一种美好且有节制的生活方式。

锻造产品力要有全生命周期的质量管控体系。规划设计与产品研发决定产品定位，建造体系和施工管控决定产品质量寿命，物业管理和商业、医疗、教育、养老、娱乐等全生命周期服务决定产品溢价能力，社区运营决定产品生命力。在这些方面，中国铁建地产已经在各地进行了许多有效探索。

以其在贵州地区的规划设计与产品研发为例，侯思军介绍，公司在产品力打造过程中充分挖掘场地价值、强化社区与自然的多层次联系、丰富内部景观环境、建立完善的配套服务设施系统和智慧社区，确保建筑与周边城市整体形象和谐统一，致力于打造布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便的住区。

锻造产品力要具备创新能力。在贵州，贵安·花语墅项目打造的“空中庭院”住宅体系，区别于传统住宅只有底层和顶层才可能有庭院的模式，为每一层每一户都打造一个精心设计的空中庭院。目前，“花语墅”产品成功申请到两项国家专利——“垂直森林空中庭院”的外观专利以及实用新型专利。

锻造产品力要具备空间营造能力。在阮兴看来，空间营造基于需求的四层含义，一是需求的系统性，过去买房子只为住，现在系统里绝不仅仅是衣食住行，还有教育、休闲、商业、医疗等。二是需求的层次性，包括归家路线、建筑外立面、公共空间等，处处体现对客户的尊重。三是需求动态变化，要更了解客户，开发新需求。四是消费升级，注重精神层面满足，比如旅游度假等。

“要从满足功能和舒适角度找到‘最小面积’，改善产品绝不是奢侈浪费。以餐桌设计为例，过去因为建筑尺度、装修西化等原因，市面上大部分产品采用长条桌，使用起来很不舒服，也不符合我们的传统文化。我们区域公司硬性要求，200平方米以上的户型不允许用长条桌，必须用圆桌。但圆桌更占空间，所以必须放大餐厅尺度，这是对产品的革命性改变。”阮兴说道。

锻造产品力要具备客户研究能力。在这方面，中国铁建地产西南公司进行了大量实践。“我们非常注重客户研究，推动标准不断升级，而不是把标准固化下来一成不变。”阮兴举例介绍，公司曾列出U字型、L型、平行线型三种厨房设计，但通过客户调研发现，反馈最好的是L型，因其适合冰箱放置，也符合洗、炒、盛整个做饭流程动线，公司通过调研把客户需求进行模块化收集和采纳。