“绿色建筑运行中的三大问题，成为第九届国际绿色建筑和建筑节能大会之后热议不断的焦点。”这是日前一位资深绿建委专家对《中国建设报·中国住房》记者传递的信息。住房和城乡建设部副部长仇保兴曾在会上指出，中国的绿色建筑虽然起步晚，但是发展速度快，数量每年翻一番，高于世界水平。但另一方面，绿色建筑当前存在三大问题，一是高成本绿色建筑技术实施不理想，二是绿色物业脱节，三是20%常用绿建技术有缺陷未运行。
　　数据显示，截至2012年底，全国共评出742项绿色建筑评价标识项目，总建筑面积达7581多万平方米。其中设计标识694项，但真正体现绿色建筑发展效果的运行标识却只有48项，仅占比不到7%。如何保证取得绿色建筑设计标识的建筑能够按照设计要求交工并运营，是当前绿色建筑面临的重点问题。
　　重设计轻运行
　　近年来，我国绿色建筑评价标识项目不但数量增长快，而且规模较国外绿色建筑更大，建筑面积平均在10万平方米左右。仅2012年一年就有389个项目获得绿色建筑评价标识，总建筑面积达4094万平方米。
　　其中，由于一星绿色建筑增量成本相对较低，很多城市已经或即将对新建建筑提出基本的“绿色要求”，如北京市就明确，从今年6月1日起，新建建筑基本达到绿色建筑一星级及以上，并在全国率先将绿色生态指标纳入土地招拍挂出让。另外，也有深圳等城市要求全部保障房都要达到一星标准。
　　中国城市科学研究会绿色建筑研究中心主任李丛笑认为，普及一星级绿色建筑是大势所趋，而二星级项目在国家财政补贴下，再加上一些地区还提供了地方补贴、城市建设配套费减免等激励政策，增量成本压力相对也不大，所以已激发起开发商越来越大的实施动力。在2012年获得绿色建筑标识的住宅建筑中，就有二星级项目93个，比一星项目还多19个。
　　然而，对于驶入发展快车道的我国绿色建筑，业内专家认为，当前应当冷静分析发展绿色建筑中存在的问题，特别是设计与运营的极大不平衡问题亟待解决。“绿色建筑强调节水、节地、节能、室内环境的协调发展，更加注重从设计、施工和运营管理全过程，而非结果控制。”世邦魏理仕资产服务部董事李永基说。
　　在李永基看来，虽然现在很多建筑在设计阶段被称为绿色，但“建筑节能市场存在一大误区，即认为采用节能技术以及节能材料就一定会节能，但事实上并非如此，目前甚至有些绿色建筑的能耗比一般建筑还要大。”换言之，绿色设计、绿色建造均是投资的过程，只有建筑在被交付使用后，实行绿色运行，才会将绿色设计、绿色建造、绿色技术的特点发挥，形成长期的累积的节能、绿色效应。
　　呼唤绿色物业
　　此前，中国城市科学研究会绿色建筑中心、中国绿色建筑与建筑节能委员会等单位曾于2012年启动了全国范围内的绿色建筑后期运行评估调研。调研工作挑选了30个竣工投入运行的绿色建筑项目作为样本进行研究分析。结果显示10%的可再生能源利用效率偏低，20%的设备管理和维护不到位，部分绿色建筑项目被动设计方案不合理，导致室内自然通风不畅、眩光等，另外，有30%的活动遮阳系统无法正常使用。
　　李永基分析称，绿色建筑不节能可能是由于运营维护不当所致，“现在为了鼓励发展，先评了绿色设计标识，只针对设计图纸。但问题是开发商往往只负责建设，无法让其参与运营绿色标识的评价。况且，很多地产开发商还停留在炒作绿色建筑概念的阶段。”他认为，绿色建筑应在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，技术问题并不是当前绿色建筑运行的主要障碍，环节的缺失才是当前的主要问题。
　　“运营人员水平偏低，不能很好地使用维护设备，造成建筑是‘绿色’的、运营人员不‘绿色’，最终建筑还是不绿色。”李丛笑也认为，运营队伍水平的提高是发展绿色建筑的关键。
　　李永基表示，绿色建筑的诸多“优点”，一般要在项目建设完成交付给消费者使用之后才会逐渐显现出来，而很多房地产开发商并不参与后期的物业管理，他们在感受不到绿色建筑的长期效益的情况下，自然缺乏对绿色建筑的积极性。所以大部分开发商并不愿意为此提前“埋单”。
　　对此，除了主管部门陆续出台《绿色建筑技术导则》、《建筑节能工程施工质量验收规范》、《绿色建筑评价标准》、《绿色建筑评价技术细则补充说明 运行使用部分 》等技术标准与技术规范外，仇保兴还在本届绿色大会上提出“培育绿色物业产业”的要求，以实现“绿色物业运行维护服务到位”。
　　仇保兴指出，绿色物业管理的理念应贯穿于项目规划设计到建设、销售、使用、管理等阶段；在保证物业服务质量的前提下，通过科学管理、技术改造和行为引导，最大限度节约资源和保护环境，构建绿色生态社区。内容包含垃圾分类收集、建立生态绿色化系统、非传统水源利用、噪声污染控制、建筑节能运行和监测等内容。而未来，还将引导物业管理公司积极参与建筑节能运行及改造，同时建立绿色物业评价定级制度，促使物业服务行业实现转型升级。