20万户，恐怕是对限购恐慌的终极表述了。此前不久，万科发布一份调查报告，称在严格的限购政策下，北京只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合为20万户。
　　这是个什么概念？据北京市房地产交易管理网数据，目前北京商品住宅库存已达到15万套——这足以消耗20万套需求的绝大部分；而自2006年起，北京商品住宅年度增量最低也有11万套。简单加减之后结论明显，未来新增的商品住宅将面临史无前例的销售困局。
　　于是，黄怒波在2004年说要远离住宅开发，如今被媒体翻出来当作一句预言。连曾经的“减法”万科也于近日推出了首个旅游地产项目。一时间，许多开发商对住宅市场唯恐避之而不及，他们宁愿把钱分流到金融、矿业、影视，甚至是往年的“亏损大户”——足球。
　　于是，当陈淮说“开发商不能适应就退出江湖”，甚至被一些人奉为“劝退”警言。但这句话背后的意思是，游戏并没有结束，改变的只是规则——这不代表没有人能继续。当过往的玩法开始失灵，营销手段尽数失效，关注产品成为最实在、也是惟一能做的事情。
　　这种回归成为时代的必然，却也意味深长。
　　曾几何时，初入住房领域的开发商们，还能因为某种建筑形态与风格在论坛上较真。但不出几年，他们迅速发现了一条捷径：只要有钱有地，后面的事情不过是画个图纸卖钱的生意。于是，钱和地成为核心竞争力，“靠天吃饭”的“政策市”成为经营逻辑。我们不能说这是一种退步，但在房地产发展的黄金十年，产品却被日渐忽略，这恐怕也算不得一种进步。
　　如今，且不论“20万户”这一结论是否精准，它已然是市场规则改变的代言词，其背后有两层含义：一是市场竞争更加激烈；二是购买需求重新定义。而这也意味着，未来开发商要想在有限需求中Hold住市场，必须在住宅产品层面做出更多思考与改变。
　　首先是由大变小。当首次置业成为主要购买需求，低总价的中小套型产品势必成为主流。这就需要开发商摒弃“贪大求全”的思维，在过去的短板——中小套型设计上下足功夫。
　　其次是由外而内。由于购买目的从投资回归到居住本身，购房者将更加注重房子的使用属性，这就要求开发商从注重项目景观与外立面等外在感官刺激，进一步延伸到套型空间布局、社区服务配套等内在居住功能上来。
　　最后是由粗转精。在房价快速上涨时期，土地价值大大超过房产本身，房屋品质也成为买卖双方一并忽视的问题。既然重回产品层面，细节势必决定成败，住宅产品设计及建造的精细化将成为开发商绕不过的命题。
　　当核心竞争力重归产品，创新则成为制胜利器。在本报梳理过去十年住宅产业“十大创新事件”中，我们欣喜的发现，创新在过去十年始终是行业发展的关键词；但遗憾的是，诸如产业化、全装修、绿色建筑等，我们早已提出了问题却还在寻找答案的路上。当然，这也意味着，我们能做的事情还有很多，遗憾与希望同在！