一年多的市场调控洗礼，房地产行业集中度快速提升，房企江湖上的“马太效应”愈演愈烈。日前，中国房地产业协会等机构联合发布了房地产500强测评报告，报告指出，2017年房地产行业在供给侧结构性改革与因城施策的背景下迎来了新一轮的发展，全年商品房销售金额和销售面积实现新的突破，但是不同区域城市分化进一步凸显，房地产行业兼并重构进一步加速，行业集中度进一步提升。

克而瑞房地产研究中心的数据显示，截至2017年年末，销售规模达千亿元的房企有17家。TOP10房企已占据近1/4的市场份额，集中度较2016年年末提升5.7个百分点。2018年，市场集中度有望加速提升，龙头房企优势将更加明显，预计今年房企前4强销售总额有望达到3万亿元，TOP10房企市场份额预计将达到35%，TOP30房企则有望占据市场的半壁江山。

行业集中度快速提升，不仅给中小房企带来压力，同时也对大型房企的运营管控、资金运作等能力提出了更高要求。在此背景下，房企之间开始了一场以转型、多元化发展、合纵连横等为手段的竞争和生存之战。

洗牌加速

在经济去杠杆、防范化解金融风险的大背景下，持续的楼市调控促使房地产行业集中度快速提升。一方面，从2016年下半年开始，房企的融资渠道受到全面限制，如银行开发贷、公司债、信托、私募等均已收紧，房企面临资金流动性大考。另一方面，在房地产市场持续调控的作用下，房企原先依靠高周转、赚快钱实现房地产跨越式大发展的模式已经难以为继，加剧了行业的优胜劣汰进程。

中国房地产业协会等机构近日发布的房地产500强测评报告显示，2017年，前四大房地产开发企业销售金额占比从2012年的6.61%上升至2017年的14.56%。以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.05%、32.21%、45.29%和55.24%，分别较上年增长5.34、7.38、12.20和15.49个百分点，各梯队市场份额近年均基本呈现上升趋势，且呈现持续向龙头企业集中的态势。

从近期各房企公布的年报信息和销售业绩数据来看，2017年，碧桂园以5508亿元的销售业绩夺冠，万科以5299亿元、恒大以5009.6亿元紧随其后，房企前3强已经步入5000亿元阶段。3月29日上午，融创中国业绩正式发布，以3620.1亿元的历史最好销售业绩，与“碧万恒”3家房企一并成为行业的“新四强”。同时，2017年千亿元房企数量创下新高，达到17家。其中，龙湖集团、招商蛇口、新城控股、世茂房地产、旭辉集团5家企业在2017年成功实现突破，成为“千亿元俱乐部”新成员。

“风水轮流转”，房企业绩变化也是几家欢喜几家愁。随着房企“新四强”诞生，曾经的“招保万金”早已被新晋房企冲散。以金地为例，根据金地公告，2017年公司签约销售额为1408亿元，同比增长39.9%，虽然处在千亿元房企之列，但与曾经齐头并进的万科、保利相比，差距已经拉开。事实上，早在2010年，金地就已经掉队，公开数据显示，当年万科销售额为1026亿元，保利销售额为660亿元，金地销售额仅为280亿元，约为万科的1/4，不足保利一半。

除了金地，招商蛇口也在追赶房企寡头时代的“车轮”。过去几年间，在碧桂园、万科、恒大等房企主打刚需产品并坚持快速周转时，招商蛇口坚持走高端产品路线，高端公寓、别墅等存货占比一度超过50%，面临着周转速度慢等问题。直至2017年，业务整合后的招商蛇口才通过布局扩张实现了1127.79亿元的签约销售额，迈进千亿元房企的台阶。

2017年，经历重大人事调整进入“颜时代”的中海地产在增速方面的表现也不出色。3月26日，中海公布的年报显示，2017年中海共实现合同销售金额2320.7亿港元，同比增长10%，合约销售面积1446万平方米，同比上涨11%。再看“新四强”年度销售额同比增长情况，“新四强”房企销售同比增长普遍超过30%，甚至达到70%、100%。

市场收并购的频频上演也在加剧房企分化。据普华永道统计，2017年中国境内房地产相关的并购交易482笔，同比增加6.4%；交易金额约810亿美元，同比增加30.6%。规模化集约化、获取土地储备、多元化与转型发展是房地产行业并购的三大主要动因。 2017年，除了受金融去杠杆的影响，不同规模的房地产企业在融资渠道和资金成本方面的巨大差异，也加剧了行业巨头对中小型房企的并购，形成强者愈强的局面。

克而瑞研究中心预计，进入2018年，碧桂园、恒大、万科、融创4家房企的业绩总规模或将近3万亿元。此外，房企集中度将继续大幅上升，并且向排名靠前的房企靠拢。其中，TOP10房企的行业集中度有望达35%。同时，2018年2000亿元房企和1000亿元房企有望继续扩容，2020年至少产生30家千亿元房企。 “2017年以前，行业是分散竞争型，预计2020年之后，行业的集中度增强，将进入高寡占型，甚至前8强的房企市场份额将超过70%。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示。事实上，随着行业野蛮成长时代的结束，房地产市场进入了强者恒强的王者时代，“马太效应”将进一步强化。

不同的企业在选择路径的时候将发生分化，小型企业围绕存量房市场转型为服务商，提供个性化定制服务、物业服务等；中型企业是在继续提升新房开发销售规模的同时，依据自身资源积累和核心优势，重点提升房地产某一细分领域的运营能力；大型企业或专注于新房开发销售，继续提升增量市场份额，或转型综合开发运营商，深化金融资本模式，向综合开发运营商转化。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，不管房企怎么转化，专业化的运营能力是每一个企业发展的核心能力。