近年来，随着房地产交易日益步入存量时代，传统房地产发展路径遭遇“天花板”，诸多房企纷纷谋求转型找寻新的投资途径。新服务、新模式、新价值已然成为房企跨界谋变的大趋势。

新型地产方兴未艾

关于新型地产，业界早已不陌生。早在今年年初，住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹就曾公开表示，目前传统地产开发整体供需趋于饱和，后续将进入调整期，但在“十三五”时期，基于细分市场，满足个性化需求的新型地产存在很大的增长空间。“例如长租公寓、养老地产等新型地产，虽然目前规模较小，但呈现出传统地产不可比拟的高速增长态势。”

作为产业叠加的新兴产物，新型地产存在哪些创新升级方向？

首先是养老地产。养老地产是在传统地产的基础上引入社区健康管理，采用信息化技术实现全生命周期健康跟踪，辅以社区医疗、运动健身、居家养老等服务的住宅项目。例如万科“幸福汇”、保利西塘安平老年健康生活社区等。

普华永道认为，在“健康中国2030”国家战略的背景下，各大房企正积极探索“地产+健康”跨界发展新模式——在保留原有租购并举的居住属性上配以健康服务，提升住宅品质，实现房地产增值。

易居智库研究总监严跃进认为，房地产商开发此种项目可实现产业间的联动协同和规模效应，从而扩大服务范围，增强品牌影响力，拓宽和延长地产的价值链。

其次是旅游地产。旅游地产的选址多集中于生态环境良好、气候舒适宜人、具有丰富旅游资源或宗教养生文化的地区。主要服务包括疗养旅游、养生休闲、娱乐健身和观光度假等，例如上海绿都·绣云里、三亚恒大养生谷等。

以坐落于上海迪士尼旁的绿都·绣云里为例，作为迪士尼周边重要的配套生活区，巨大的流量经济已让该项目成为商家争相入驻的热门区域。“迪士尼度假区为绣云里导入了丰富的客流量，商业盈利因而水到渠成。”绿都·绣云里的商业运营操盘者——上海致颢投资有限公司董事长赵男男表示，“项目的商业运营将引入并塑造有特色、有内容、有成长性的商家，构建线下商业生态圈，旨在将绣云里打造成为能够引入人流的目的型消费地。在招商模式方面，该项目将采用‘投资型招商’模式，即入驻商家形成关联产业链，打造‘绣云里’生态系统。”

还有特色小镇。2016年7月1日，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部门联合出台文件，计划在2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。随后，各个地方政策密集出台。2016年10月31日，国家发改委发布《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》，自此，全国范围内特色小镇的培育工作拉开序幕。

“在城镇化持续和大城市内部问题日益显著的情形下，以特色小镇为代表的郊区城镇化蕴含潜力巨大。”业内人士判断，特色小镇在未来五年将进入快速发展通道。“特色小镇可以做到全产业链发展，占据城市化发展进程中各阶段城市需求。而对于房地产开发商来说，特色小镇则可填补公司产业链空白。”

不得不提的还有长租公寓。在高房价之下，一二线城市住房租赁需求旺盛，长租公寓市场发展如火如荼。在巨大的市场需求推动下，目前住房公租市场已涌现出一批知名品牌。如在集中式公寓领域的魔方公寓、自如寓、YOU+等；在分布式公寓领域的蘑菇公寓、青客公寓等。“中国有2亿以上的流动人口，围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个万亿元级的市场。”魔方生活服务集团CEO柳佳表示。旭辉控股董事长林中称，公寓租赁市场已迎来“黄金发展期”。

关于新型地产，秦虹也提出了相应的建议。她认为，新型地产的一大特征是在地产开发基础上附加了大量服务内容，通过提供更多的服务获得更广阔的盈利空间。服务费往往是新型地产的主要盈利方向之一。今后的新型地产创新，应针对不同群体需求进行差异化产品开发，以增值服务拓展盈利空间。但新型地产的发展需要解决现有的以银行贷款为主的资金供应与持有经营需求长短错配的问题。新型地产的持有经营需要长期资金的支持，对以间接融资为主的传统融资方式提出了挑战。为此，发展直接融资，特别是资产证券化等创新融资方式成为新型地产发展的内在需求。