对于众多房企而言，看到“小镇”的字眼就会感到一阵莫名的躁动，然而躁动过后却又往往陷入迷思。小镇究竟是房企发展的此岸还是彼岸？这不仅仅意味着若干个项目的生与死，而是关乎到房企转型模式的成与败。当前小镇题材项目发展情况如何？大城市化和城镇化背后的发展逻辑是什么？“乡村振兴战略”的提出又带来了什么新启示？围绕这些问题，《中国建设报·中国房地产》独家专访中国建筑设计院城镇规划院副院长、中国建筑学会小城镇分会副秘书长冯新刚，漫谈小镇未来。

高雅主题曲高和寡

《中国建设报·中国房地产》：目前，众多房企“杀进”小镇战场，一些主题小镇听上去、看起来也非常的“高大上”。就您所了解，小镇建设发展的实际情况如何？

冯新刚：有一位三线城市的本土房企老板，他在当地做得很成功，后来想转型投资艺术领域。于是，他就请国际高水平的艺术运营团队在当地打造了一座全国一流的艺术文化小镇，还配套建设了一座艺术博物馆。在这里有很多世界级艺术家的作品展览，被英国杂志评为“世界上值得去看的艺术博物馆”之一。但当地老百姓却并不买账。后来这位老板又在小镇里打造了农业体验区和儿童乐园，却吸引了不少人气。高雅主题受冷落，与百姓生活贴近的项目大受欢迎，实际上就说明了一些现实问题。

在房地产领域，我认为碧桂园、绿城等房企依据市场经济角度所做的判断是正确的，即项目距离一线城市50～60公里，或距离二三线城市30～50公里，再小的城市可能就是十几公里范围以内，这些区域的小镇都大有可为，如果超出这个区间，这样的小镇未来可能就难以成功。之所以得出这个判断，一是经验实践，二是城镇化规律。

大城市还是小城镇

《中国建设报·中国房地产》：现在存在一种观点，认为中国更应该发展大城市，而不是小城镇。你如何理解？

冯新刚：个人看来，这种观点缺乏战略思维和长远眼光。我们国家究竟是发展大城市还是发展小城镇，确实存在一些争论。有经济学家认为，亚洲的小城镇缺乏发展潜力，因为亚洲人特别喜爱热闹，更倾向于人口聚集，人口基数往往又很大；而欧洲人不爱热闹，喜欢僻静，所以在欧洲，小城镇、乡村、郊区的别墅很多也带动了小镇的发展。因此，经济学家认为，中国应该向大城市群发展。但中国需要面对的问题更加复杂，如果都发展大城市，怎么实现共同富裕？

在中国，我们推进的是以人为核心的城镇化，这个“镇”指的是建制镇，就是希望把小城镇带动起来。比如北京的十渡镇以旅游景区为主，长期居住的两三万人口都是本地人，非常有活力。中小城镇虽然没有大城市收入高，但是当地的房价、物价、就医、入学等问题也不突出，反而更加宜居。

当然，近些年的情况是小城镇人口仍然持续萎缩。我们需要强调的是，小城镇人口萎缩的主要原因不是因为大城市发展得太好，而是因为小城镇自身没有发展完善。就像我们所面对的现实情况一样，如果居住区有学区房，那么大家都抢着去；如果没有，大家就会回到原来地方。小城镇也是如此，孩子读到中学，由于小城镇中学质量不高，最后只能去县级市或地级市。从这个角度可以说明，中国乡村发展缺乏活力，是因为小城镇的发展没有活力，其主要原因是缺乏人才，而这恰恰是就业、医疗、教育方面存在的欠缺。国家要保持稳定发展，必须要想办法把人留下来。一些重点城镇要重点发展，比如大城市附近的城镇，城市资源可以引进来。在文化方面有较高珍奇度的，能够代表中国文化的一个点、一种元素的，具有很强文化特征的乡镇也要重点发展。还有一类就是独特的景观资源，比如刚才提到的十渡镇，在北京周边很难找到有山有水的地方，所以发展起来也更有优势。

开发建房模式将终结

《中国建设报·中国房地产》：新形势下，房地产转型的逻辑是什么？

冯新刚：从行业发展趋势来看，房地产转型势在必行，单纯依靠卖房子就能占据市场先机的时代或将终结。“房住不炒”的理念提出之后，很多房企表示，地方政府现在已经单纯只是拿出一块住宅用地让房企进行开发。通常是拿出一块五六平方公里甚至十几平方公里的土地，这片土地并没有以前那么成熟，同时操作难度较高，例如可能地处生态区域、濒河区域、文化区域等。同时，地方政府会提出更多的要求，比如要修建文化旅游、体育休闲、教育养老、生态保护设施等，然后才允许房企从事适当的开发，并要求房企把配套设施建好以后才能进行销售。这实际上就是城市开发的新逻辑。

这种模式要求房企转型成为城市操盘手，从城市发展的公共利益出发，布局企业未来的发展。这实际上也倒逼许多房企转型，根据转型可能带来的风险与收益，作出相应的调整。也就是说，转型后的开发商将不再是简单的房地产开发商，而是变成城市开发商与运营商。

有的企业主要在北京、上海附近进行项目选址，例如在北京东边或南边选地，在上海的西面、西南面选地，按照城市扩张规律进行布局，同时产品与城市息息相关，这样的开发项目成功率就会大大提升。

从目前情况来看，健康养老小镇比较受关注。我们的调查显示，目前60岁以上退休的老人一般不会选择这种项目。对于退休月收入在五六千元或七八千元的老人，让他们把房子卖了到养老小镇买套房子或租一套房子长住，每个月支付 5000~8000元的生活费用，大多数还是承担不起。事实上，现在很多老人也想去养老院，但是被什么拦住了？主要原因还是收费过高。

过去房地产领域，万科靠品质和物业开发住宅，万达主攻商业地产，未来它们延伸业务将做什么，才是大家最关心的话题。就小镇类型的项目而言，可能需要考虑文化旅游优先、自然环境优良、产品做细做精等因素。此外，企业也应该设立类似于政策研究室的部门。现在的房企不缺技术，也不缺资金，缺的是“政府思维”，即项目如何与政策相适应，在守住底线的同时，更加关注如何帮助城市开发提升活力，如何帮助城市提升品牌和影响力，然后在这个过程中实现经济效益与社会效益的平衡。在我看来，政策研究的价值甚至大于一个楼盘的开发，这方面也需要引起房企负责人的重视。

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