根据《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》，京津冀、长三角、珠三角三大城市群的城镇建设用地要以盘活存量为主。《上海市城市总体规划（2016~2040）纲要》也明确提出，建设用地只减不增，实现规划建设用地负增长。此外，《上海市城市更新实施办法》和上海城市更新四大行动方案等政策文件均表明，上海城市发展已经进入存量资源时代。

“目前全市工业用地大量散布于市域范围内，位于规划工业区内的比例占50%，如何加快城市更新和土地二次开发来加强存量调整，是上海城市发展的必要途径。”张海对形势有着清晰的认识。他透露，万科在城市更新这一新领域已经做了足够充分的准备，包括实现历史建筑和文脉的保护与传承、城市功能的活化、城市空间的共享和存量资产的升值。

张海认为，上海的新增土地资源已经接近饱和，存量部位占据城市主要位置，而房价、医养、交通等问题都可以通过对存量的更新予以解决。更重要的是，上海市政府也一直在城市更新上寻求规划政策、土地政策以及财税和补贴政策上的突破，这也为城市更新带来曙光与活力。

随着万科集团向城市配套服务商转型，上海万科基于华东22城多年业务探索成果，构建了睿智生长的“热带雨林”业务体系。这里面既有核心的住宅业务，也囊括了商业、产业、办公、拓展型业务、产品建造营销服务平台以及资产管理和城市更新，业务彼此间互动串联，同时万科与政府、国有企业、产业联盟和客户之间联通互动，展现了“热带雨林”般多元开放的业务全景。

打造样本

产业办公是上海城市更新过程中的重要存量资源。张海认为，产业地产城市更新项目与传统的房地产开发不同，不仅需要重塑建筑使用功能，更需要创新运营管理机制，使更新后的项目更符合地区产业发展导向，满足产城融合要求。

张江国创中心是产业地产更新的典型案例。万科上海在操盘张江国创中心过程中，产业定位清晰，以“互联网+”为主导，聚焦智能制造、文化创意、人工智能，形成“一体三翼”和多点配套的现代服务业格局。为了培育、扶植和服务好入驻的新型企业，万科上海联合上海张江文化控股有限公司成立了合资公司，通过导入张江资源，引入万科“城市配套服务商”的理念，优化产业结构，激活产业动力，最终实现产业创新和城市更新的完美组合，助力实体经济发展。

从废弃的液晶电视机制造厂到全国最大单体的产业空间，万科形成了独特的工业存量改造更新策略：围绕科技创新、创意、创业企业的发展需求，以发展高科技服务业为主导，以产业服务为核心，着重产业链整合以及上下游产业的配合，满足高科技创新创意人群的工作、生活、休闲复合需求。

上生所项目是万科首个位于上海主城区的城市更新项目，被寄予厚望，希望打造为“城市更新标杆项目”。在操盘过程中，万科上海以审慎的态度对待、保留地块内的历史和文物建筑，在现有的建筑中引入新建筑，改善空间关系，同时创造了更多新的商业、文化空间及创意办公环境。

此外，万科上海牵头完成了商务印书馆第五印刷所旧址的修复工作，重现了昔日第五印刷所原貌，成为城市历史建筑修复和有效利用的典型案例。“城市首先需要的是精品，第二是能够可持续，第三是希望未来能够给城市留下一些很好的记忆。万科凭借自身行业地位，愿意承担这样的角色。”张海表示。

此外，万科上海还积极参与城市老旧小区的改造，静安区阳曲小区为10.5万平方米的售后公房，自建成至今已超过26年，环境较为脏乱。2016年7月，万科物业入驻后短短一个月，300余吨生活垃圾从小区中清运出去。今年，万科上海完成对闵行区三佳花苑小区的整体硬件环境改造，这些小区的环境都得到极大改善。张海表示：“万科选择接手老旧小区，首先源于社会责任感。所谓社会责任，更多时候是以企业自身的专业来回报社会，探索一条可持续的企业公民之路。”