国家统计局公布的2018年1~9月数据表明，全国房地产开发投资增速回落，“金九”商品房销售增速降至年初低位水平。多区域、多迹象表现出市场降温信号。

诸葛找房发布的楼市分析报告指出，9月全国楼市“金九”成色不足，销售额及销售面积增速回落明显。1~9月，商品房销售额104132亿元，增长13.3%，增速回落1.2个百分点。商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速比1~8月回落1.1个百分点。在销售价方面，9月商品房销售均价8751元/平方米，环比下跌1.54%。

房企为回笼资金加速推货、以价换量成常态。以旭辉控股为例，在今年8月举行的集团半年业绩发布会上，执行董事兼行政总裁林峰透露，公司大部分的供货放在下半年，而且集中在第四季度，会根据到时候的市场形势来决定销售窗口期。“公司会加大尾盘尾货的去化力度，加快销售回款，就市场的情况看，不会率先降价，随行就市。”林峰说。

近期，全国多个城市传出购房降价、打折等优惠消息，有媒体报道称，旭辉控股也已开始在部分项目推出类似优惠措施。根据林峰在此前业绩会上的说法，“在保证供货能力的前提下，去化多少可能是我们对战略和策略的选择，但是不低于1400亿元是我们的承诺”。

在土地储备方面，中国指数研究院发布的《2018年1~9月全国房地产企业拿地排行榜》显示，房企仍将一二线城市作为拿地重点，不过重点城市土地成交放缓。

除了土地成交增速放缓，2018年大部分城市的住宅土地成交溢价率出现了明显下调的现象。截至10月15日，一线城市中，已经成交的150宗住宅土地平均溢价率只有7.64%，而对比过去两年数据，分别是16.96%和66.9%。二线城市的住宅土地，已经成交的3175宗住宅土地溢价率也只有15.65%，相比前两年的31.66%和58.2%也出现了明显下调现象。三四线城市的溢价率也有下调。

在融资方面，房企新项目开工加速，销售回款支撑到位资金加速增长，但融资渠道仍面临较大压力，贷款持续同比负增。

今年以来，已有多笔房地产公司债被中止或终止审查。据上交所披露信息显示，10月13日，上交所终止了雅居乐集团拟非公开发行的2018年公司债券。近期，合生创展100亿元规模的住房租赁专项公司债券、中骏集团40亿元规模公司债券也被终止发行。

业内人士分析，当前货币政策仍趋紧，融资环境对房企而言并不乐观。典型房企融资规模普遍下滑、成本持续增加。面对融资困境，不少房企通过发行超短期债券缓解短期资金压力。

数据显示，9月房企融资总额创本年度历史融资额新低。尤其进入2018年以来融资环境持续收紧，政府出台多项政策防范房地产行业的债务风险，不仅境内多家房企公司债因限制增多而被迫中止，房企境外发债也受到多方限制。克尔瑞研究中心的数据显示，9月房企平均融资成本升至6.91%，达到去年下半年以来的最高值。

同策研究院总监张宏伟表示，多数房企的存货周转率都在下行，显示出企业变现能力正在减弱，当前快速回款是房企第一要务。

房企“过冬”：精打细算节省成本

“公司最近拿地动作真的少了很多”，何朗向《中国建设报•中国房地产》透露，他是做商业线的，负责商业地产的市场研究和策划，最近他明显感觉到工作量的骤减。“前几个月多的时候一个星期能拿十几块地，十几个报告堆成山等着看。而最近两个月形势大不一样，上个星期公司仅拿了一块地。”何朗表示，负责住宅线的同事可能压力更大。

新拓展项目减少，设计项目和设计工作量也随之减少，而薪酬与提成相挂钩，因此，设计人员可能面临被裁员或降薪的风险。再顺其下游，市场遇冷，销售难度将增大，以往一房难求的热销情况越来越少，一线销售面临去化压力。开发运营周期变长，公司整体的运行受到更大阻力，多数部门、多层级员工都将受到不同程度的影响。

10月25日，旭辉控股发布了《关于全集团全面开展“开源节流、瘦身行动”工作的通知》，在差旅费、招待费、办公消耗等方面进行“节流”。例如在差旅费方面，要求全集团全员经济舱出行、全员住宿标准向下降低一个等级、明年差旅费人均降10%。在办公租赁方面，要求各单位应本着艰苦创业、减配增效的办公租赁原则；自主控制及缩减人均面积标准、单位面积租赁标准与装修标准不低于20%左右；2019年预算如无特殊事项，不再新增办公室租赁面积。

数据显示，2018年前9月，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速比1~8月下降0.2个百分点，重回个位数。投资放缓，企业拿地更趋谨慎。

前9个月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交9823亿元，同比下降9%，增速较1~8月回落14个百分点；规划建筑面积TOP10城市成交23569万平方米，同比增长17%，增速较1~8月回落6个百分点。在此背景下，负责项目拓展的工作量下降，大批新项目或滞留项目可能会形成人员冗余。

事实上，在历年房地产行业由热转冷之时，最先嗅到市场变化的中介机构最容易受到冲击，并开始主动变革。随着市场成交量的持续下降，中介行业往往会爆发大规模的裁员、关店潮。

近期，中原集团旗下的上海中原物业顾问有限公司推出了一系列内部改革措施。自2018年10月1日起，针对原有公司福利待遇政策及薪酬进行调整，所有岗位的全勤奖暂时取消；通信津贴、工龄工资、车贴调整为减半（五折）发放。此外，包括联动中心、拓展中心、研究院等中台部门及后台部门的佣金比例调减至八折。同时取消所有中台部门的薪酬福利、激励制度。

对于此次内部改革，上海中原方面公开回应称，为了应对整个市场变化，上海中原在尊重员工价值的前提下做出了“津贴”和中后台“佣金”的调整，这并不会影响到业务部门的分佣结构和比例变化，属于公司合理的调整范围。所有的调整只是暂时性的，待市场回暖，公司扭亏为盈后，将会做重新评估。

“我预计这次行业生存危机不会像2008年金融危机一样那么快就过去。对公司和同行来讲，现在就是‘排队淘汰，看谁有实力排在最后’的淘汰赛。”上海中原总经理陆成在发布的《公开信》中表示。

陆成在《公开信》中坦言，“无论是因为调控政策还是信贷环境不断收紧，导致上海房地产市场急速变坏，行家盲目扩张导致僧多粥少、行业产能过剩，由于我们经营策略失误、内部管理不善、架构臃肿，公司过去的两年一直处于结构性亏损状态。”他还解释道，公司只是主动采取相对温和的节流措施应对漫长寒冬，这些降低营运成本的不得已措施旨在尽可能避免大规模裁员关店行动。此举并不丢人。

此次上海中原的降薪行为，反映出中介机构对行业转向的预判。