6月30日，一度高调启动的“以房养老（住房反向抵押养老保险）”完成了两年的试点，略出乎意料的是，两年间，北京、上海、广州、武汉这四座试点城市中，共计只有60户参与投保。

2014年6月23日，中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定自当年7月1日起，在上述四地率先开展试点，2015年3月，经过保监会批准，首款保险版“以房养老”产品，也是惟一一款产品由幸福人寿保险股份有限公司正式推出。

两年间，养老、住房这两个社会问题一直都是舆论热点，但“住房+养老”却似乎产生了“正正得负”的效果。以房养老到底还有哪些环节需要打通？

试点中看到希望

在60岁人口已达到2.16亿(截至2015年底)的人口大国,60户可谓沧海一粟。虽然早在今年年初,保监会召开座谈会,要求“以房养老”试点城市进一步扩围，但参保对象积极性不足是一个很难迈过去的坎。

据了解，2015年4月10日,在北京、上海和武汉同时签署了“以房养老”第一单，参与的老人每月从幸福人寿拿到的养老金从3000元到1万多元不等,月领金额最高的一位上海老人,每月可领1.9万元。但对于老人而言，并不是所有人都能在心里接受这样一种崭新的养老模式，从参保的60户家庭的构成来看，无子女老人占到40%，主要是孤寡、失独老人。这样的结果,也凸显“以房养老”在中国面临的首要尴尬——对社会观念和传统伦理的挑战。

所谓“反向抵押养老保险”,也就是拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故；而在老年人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。但中国社科院社会政策研究中心研究员唐钧表示,这在很大程度上并不符合中国国情。“中国是反哺式的养老方式,养儿防老,老人的房子由儿女继承也是天经地义的,要打破这个伦理观念很难。”

此外，不仅是参保对象热情不高,保险公司对“以房养老”显得也并不热心。事实上,参与“以房养老”试点的保险公司中,仅有幸福人寿推出了“幸福房来宝”A款这惟一的产品。不过作为幸福人寿方面，对这样的结果并不显得十分意外，反之，幸福人寿方面却表示：“目前的销售情况我们认为还是符合预期的。”而“以房养老”在国内的首倡者、幸福人寿监事会前主席孟晓苏也认为，一家公司、一个产品做到如此已经满意：“我当初设定两年内有20户投保就算成功，如今的数据我已经相当满意，并且从试点中看到了希望，第一批试点已经成功。”

市场波动是最大障碍

“保险公司对风险有点放大，其实，这是一个高收益产品，只是很多保险公司对于增值的潜力和收益情况没有进行充分估计。十年前，很多保险公司就担心房价下跌的风险，如今十年过去了，保险公司丢掉了很多的增值机会。” 孟晓苏口中的十年，恰好是中国房地产的“黄金十年”，房价的一路上涨让房产的增值变得轻而易举，同时也让老人眼中的住房反向抵押变得“不划算”。

而进入“去库存”阶段以后，房价的下行预期又给保险公司带来一定风险。有保险行业的业内人士表示，我国目前房价的绝对值已经很高,在国家宏观调控、限购等房地产政策下,未来房价继续上涨的预期越来越大打折扣。此前，保监会要求保险公司对投保人抵押房屋增值采取两种处理方式,即试点产品分为参与型和非参与型。参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益；非参与型产品则指保险公司不参与分享房屋增值收益,抵押房屋价值增长全部归属于保险受益人。但楼市前景的不明，以及分城施策后各城市之间巨大的市场差异，让“以房养老”产品在设计上的难度变得极大。

此外，我国特有的住房70年产权也被视为难以跨越的难点之一，根据物权法、城市房地产管理法,土地使用权续期必须重新获得政府批准,可能要重新缴纳土地出让金,否则土地使用权及其附着的建筑物,都将被政府无偿收回,续期政策的悬而未定也给反向抵押的房屋价值打了一个很大的问号。

基于这些风险因素,“以房养老”可能将在较长时间内只是一种对养老保险、企业年金作为补充的“小众产品”,专家表示，政府部门应当发展住房反向抵押贷款在解决养老问题中的战略性作用,制定更加完善的规则,以风险防范为出发点,引导中国刚刚兴起的住房反向抵押贷款健康发展。特别是法律层面，目前只有保监会的一份部门规范性文件来规范市场,法律效力比较低。

中南财经政法大学金融学院保险系主任袁辉认为，“以房养老”涉及面广,既涉及法律,又涉及经济金融环境和房地产价格的未来走势,更为重要的是涉及人们的养老观念的更新,所以新产品的推行和市场接受度,需要一个过程,不能急于求成。

“幸福人寿一家保险公司的资产规模仅是整个保险业总资产规模的千分之七，现在不到1%的资产量在做这个事，如果再多一些公司做就不一样了。”孟晓苏表示，相信后续会有更多的保险公司介入。“而如果实施缴纳遗产税，这个产品就更好推了。”