| 仇保兴：化解房地产库存不可一蹴而就 |
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| http://www.huajuzhuzhai.com/ 华居住宅 2016-3-21 9:12:37 文章来源： |
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国务院参事仇保兴
化解房地产库存是推进供给侧结构性改革重点任务之一，李克强总理在《政府工作报告》中指出，要“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”。这为2016年乃至今后几年化解房地产库存的政策着力点指明了方向。
化解房地产库存需要积极推进，也需要讲求科学。去库存要解决的是三十年积累的陈旧病症，治疗必然是一个长期的过程，不能把它看成是短期的应急措施，像过去砸纱锭这样去追求短期速成肯定是不行的。有个别人认为现在去库存就要用炸药包炸烂尾楼，这肯定是一种危险的思想误区。
房地产要去库存，但更要防止金融系统风险。2008年之前，美国为了解决穷人住房问题，把房产首付降到零，结果很多不具备买房资格的人大量涌入购房队伍，金融界又把这类“毒资产”打了好几次包，再卖到全世界去了。同时加拿大议会通过了学美国的决定，也要把购房首付降到零。正巧随后几天金融危机爆发了，加拿大这个政策就胎死腹中了。该国议员们认为，如果美国的金融危机推迟几个月爆发，加拿大就跟美国一样了，也就成为风险的策源地了。所以，加拿大人认为自己是万幸。首付降到零，就意味着上百倍金融杠杆，金融风险将不期而遇，这是很典型的案例。我国应防止为了局部性的矛盾整治出一个整体性的顽症来。房产按揭20%首付是风险底线，防火墙一定要有。
与三、四线城市相反的是，我国一线城市房价高企，十几个一、二线城市却集中了全国大部分城市金融资产。而三、四线城市虽然“房地产去库存”任务繁重、但由于房价接近建设成本，下降的空间也有限。这意味着十多个城市集中了大部分金融风险，除了必须及时对金融系统进行“压力测试”、适时提高按揭首付比例外，还需以可靠的金融工具来取代目前广泛存在的P2P集资和银行“表外”信托投资。
值得指出的是，我国去年房地产投资仅增加1%，为十几年来最低值。这也说明，我国房地产企业绝大多数属私企和混合所有制，对市场需求动向较为敏感，投资增幅明显下降，这证明市场化去库存的序幕已平稳拉开，只要继续深化市场机制作用的发挥，再配合当地政府的政策微调，“和风细雨”式的去库存结局是可以预期的。由此可见，我国房地产去库存方法上应坚持:凡是市场机制能发挥作用的，政府之手不必多干预;凡是地方政府能创新推进的，中央政府不必“越俎代庖”;凡是能“从下而上、和风细雨”平稳转型的，就不应采取“从上而下、暴风骤雨”运动式推进。
总之，我国房地产市场去库存“任重道远”，必须在调动各方面积极因素和充分发挥市场机制作用的基础上，坚持“优惠自住性住房需求、支持改善性住房需求、允许投资性住房需求、限制投机性住房需求”的整体方略。审慎出台行政干预措施，指导和鼓励基层政府进行以问题导向为主的“试错式”创新，最终达到房地产市场整体“控增量、转存量”的去库存目标。
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