日前，国家统计局发布了1～7月份全国房地产开发投资主要数据。值得关注的是，进入7月份，去库存的节奏出现放缓，效果比6月份大大下降。

7月末，全国商品房待售面积7.1382亿平方米，尽管比6月末减少34万平方米，但减少幅度比6月末大幅收窄，6月末比5月末减少753万平方米。具体看，住宅去库存量减少，7月末住宅待售面积减少415万平方米，6月末比5月末减少770万平方米。商业办公楼待售面积不降反增。7月末，办公楼待售面积增加26万平方米，而6月末为减少86万平方米。商业营业用房待售面积增加196万平方米，6月末增加44万平方米。全国商品住宅待售面积的去化周期大概在4.5个月左右，但商业用房要超过24个月。

中央经济工作会议曾明确今年五大重点任务，其中房地产去库存位列其中。年初，有关部门通过宽松的货币信贷政策，降低首付比例和贷款利率，使上半年房地产市场强势反弹，去库存效果明显。但这种方式也带来了一线和部分二线城市房价、地价超预期增长的局面，资产泡沫风险不断累积。7月底中央政治局会议明确提出“抑制资产泡沫”，宣告通过居民加杠杆去库存的方式终结。而苏州和南京几乎同时发布的房地产新政，提高二套房首付比例，对土地拍卖进行限制，表明未来货币信贷不大会继续为房地产加杠杆，去库存的效果也随之弱化。

目前，政策之所以进入两难境地，是因为货币和信贷具有流动性和趋利性，在需求管理导向下，资金不会顺着决策者意图流动，通过扩大信贷难以兼顾“防泡沫”和“去库存”的双重目标。当前房地产市场地区分化、同化效应并存，新房、二手房的结构转换使得单一的调控政策难以精准对症。这就意味着房地产调控的方式应当向供给端侧重，发展存量市场尤其是租赁市场，才是稳步、有序去库存的办法。

今年6月初，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中规定支持租赁住房建设，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。这一政策将会促进租赁市场发展，有利于减轻处于高位的商业地产库存压力。

然而，“商改租”的推进目前还存在一些困境，最大的问题在于投资收益率过低。根据测算，目前一线城市房企从事规模租赁收益基本在4%以下，二线城市5%左右，转售为租后无利可图。同时，企业开发成本较高。初步测算，企业拿地成本占20%～60%，融资成本平均值超过11%，税收成本占比在4%～12%之间。成本压力也使得运营商在长周期、低回报的状态下承担了极大的资金风险。

此外，行业生态缺乏和制度环境缺失也是一大瓶颈，目前我国尚未形成专业租赁业的行业标准和规范，土地、金融、税收制度建设相对落后，比如租赁房屋难以享受购买房屋所具有的权利。因此，要真正落实“商改租”，需要大幅降低租赁企业的开发运营成本，提高租赁收益率；鼓励企业运用REITs和众筹融资方式，降低融资成本；推动建立住宅租赁股权投资交易平台，引导社会资本踊跃参与，对建设租赁公寓施行税费优惠；鼓励一些规模化、专业化的品牌运营机构推进长租公寓、集中式公寓，增加租赁产品种类，提高产品吸引力；降低流通环节税费，鼓励业主将闲置房屋用于出租，增加市场供给；加快租赁行业规范化管理，为住宅租赁业营造一个良好的法律法规制度的生态环境。