包宗华：调控中低收入者住房房价是政府应尽的职责

近年来，房价一直是个热门话题，涉及到房价的概念与话题争论也一直不断。现就几个有关房价的不同意见，进行一些探讨。

         2005年实施房地产宏观调控的两个“国八条”，主题是稳定房价。“国八条”还指出实施房地产宏观调控的主要任务是要解决住房领域出现的“五大突出问题”，其中头两个突出问题是：有些城市房价上涨过快，有些城市房价过高。当时许多业内人士同意以稳定房价为主题，但也有人认为，对于房价上涨过快，稳定房价是“对症”之策，而对于房价过高，稳定房价就不是“对症”之策，如果把稳定房价改为平抑房价，则能全面地适用于以上两个突出问题。
          今年“国十五条”的主题，既增加了调整住房供应结构的内容，同时又保留了稳定房价的提法。持不同意见的人士认为：通过调整住房供应结构，大比重地建设中低价位、中小套型住宅，是一项全面平抑房价并进一步解决好住房问题的重大决策，用稳定房价概括不了它的丰富内容，仍应以改为平抑房价为宜。
          对此，我们该如何看待？一个文件的题目，应该允许采取多种多样的形式。但有一条共识是，文件的题目既要给各级政府的公务员看，又要给广大群众看，应力求简洁明了、通俗易懂。“国十五条”包括了丰富的内容，较难找到一个能够概括文件全部内容的题目。而且又增加了调整供应结构这一关键性的、需要突出的重点，因而用调整供应结构和稳定房价两个重点为题是适当的。应该承认，平抑房价的含义更广一些。但因这次采用的是突出重点的题目，“重点”就不可能全面。也就是说，使用平抑房价或稳定房价都不能涵盖“国十五条”的全部内容，但又都能突出重点，因而都是可行的。可以这样说，去年使用稳定房价为题，切合当时的历史背景，很能为广大群众所接受。今年继续使用，不仅仍然切题，又是对去年文件题目的合理传承。关于这个提法没必要为此再继续争论。

目前我国公布的房价，是每平方米住房分时间（年、季、月）的平均房价，主要有两种计算方法。一种是用一定时间（年、季、月）内销售住房的总面积去除这一时间内销售住房的总价，得出每平方米的平均价格。这是一些掌握了全面数据的城市主管房产部门使用的计算方法。另一种是加权平均法。即根据前些年的历史资料，把住房分成若干类，并确定每类住宅占住宅总量的比重，即“权”数。在进行一定时间（年、季、月）的房价统计时，按规定的程序，先对每类住宅的销售情况进行抽样统计，然后将统计数据与每类住宅的“权”数进行加权平均，得出每平方米的平均价格。这是有些城市统计部门常用的计算方法。有人说，加权法是经过“千锤百炼”的计算方法。
对此提出以下探讨意见和建议：其一，加权平均法的确是一种在统计中普遍使用的办法，而且有较强的准确度。但使用它的前提是没有条件（或勿须）进行全面统计，如有条件时，使用全面统计数字可能更为准确。其二，加权平均法使用的“权”数，与实际发生的结构比重相近时，两种计算方法得出的平均房价是相近的。如果一定时间（年、季、月）内结构比重发生了较大变化，而采用加权法又未及时调整“权”数，两种计算方法得出的平均房价就会有较大的差别。其三，贯彻“国十五条”后，我国的住房供应结构，将由大套型高价位住宅占60%以上，转变为中小套型中低价位住宅占70%以上，如果不适应这一住房供应结构的大转变而及时调整“权”数，得出的平均房价将会与全面统计产生很大的差距。而要及时、准确地调整“权”数，则是一项工作量很大的任务。其四，搞好统计工作是全民共同的任务。既然有些城市主管房产的部门已经能够掌握全部上市销售住房的销售额和面积，因而建议统计部门与有关主管部门商定，有条件的城市，由城市统计部门和主管房产的部门共同使用和公布一个统一的平均房价统计数，并注明其计算方法，以增加透明度。

       有人说，房价总会不断上涨，这是必然趋势。其理由是，建设住房用的材料、设备、人工等成本每年都在上涨。同时，随着经济发展和人民收入提高，住房的水平及其“含金量”也会不断提高。这种说法有其道理并有较广的适用面，但不够全面。
        有人说，亚洲金融危机时，香港的房价平均下跌30%以上，有些地段住房的房价甚至下跌50%以上，造成严重的社会经济问题。可以看出，降低房价不一定是好事，因而绝不要轻言降价。
         要细说房价升降及其影响，就得区分两种不同的房价。一种是“同质住房”（即建设地段和档次相同的住房）的房价。在一定意义上说，“同质住房”的房价升降，最有可比性。在正常情况下，既要调控其房价的稳步上涨，又要防止出现“同质住房”房价大幅下降的不正常情况。
         但是，我国现在使用的统计数，不是“同质住房”的房价，而是另一种房价，即平均房价。平均房价的升降，固然要受到其所包含的“同质住房”房价升降的影响，同时还要受到住房供应结构变化的影响。特别是在住房供应结构发生较大变化时，其影响就会很大，甚至产生决定性的影响。例如，某城市此前每年建设高价位住房占住房总量的60%，高价位住房的平均价为每平方米6000元。贯彻“国十五条”后的某年，年建设住房中，中低价位住房占70%以上，平均价为每平方米3000元。仅用简单的、静态的算术方法计算，由于这一结构变化，就会使平均房价降低20%以上。如果某个城市出现“同质住房”的房价降低20%以上的情况，就应该作为一个重大问题及时研究解决。如果“同质住房”的房价只有微小升降而平均房价降低20%以上，则是贯彻“国十五条”的预期效果，是大好事。
        现在预先予以说明，使大家有个思想准备，就不会在将来平均房价较大幅度降低时而众说纷纭。

目前，业内人士已逐步达成以下共识：政府介入住房问题，是世界上许多国家的共同经验。调控中低收入者住房的套型和房价，是政府应尽的职责。
这里要研讨的问题是，在正常情况下，“同质住房”的房价将会稳步上涨，对其上涨要不要调控。回答是，凡是中低收入者住房（含同质住房）的房价，政府都要调控。对于“同质住房”房价的调控，不是不准上涨，而是调控其上涨的“度”。这个“度”就是，“同质住房”的房价上涨速度应该低于中低收入居民的收入增长速度。长期控制这样的“度”，中低收入居民的住房消费能力就能不断得到提高。这里要强调指出，长期控制这样的“度”，也是解决好住房问题的一条“治本”之策。