出台13年的土地增值税政策，如今有了更加明确的执行办法。
记者昨天从南京市地税局了解到，从近期开始，无论是
房地产开发企业、单位还是个人，在进行土地增值税清算、转让旧房、出售住宅时，都将按此规定缴纳土地增值税，但是居民个人普通住宅在转让时暂免征收土地增值税。
个人住宅 “普通住宅”暂不征收 免收或减半收 规定指出，居民个人普通住宅在转让时暂免征收土地增值税。
而非普通住宅居住满五年或五年以上，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；未满三年，全额征收。
普通住宅 普通住宅必须同时满足： （1）住宅小区建筑容积率在1.0（含1.0）以上；
（2）单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以下；
（3）实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1.44倍以下（含1.44倍）。
征多少 具体征收数额，可按以下三种方法之一计算缴纳土地增值税： （1）提供购房发票及完税凭证的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的金额以及缴纳的相关税金作为扣除额，计算缴纳土地增值税；
（2）可由政府批准设立，国有资产管理部门授予评估资格的各类资产评估机构按照重置成本法对房屋及建筑物进行评估，按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税；
（3）既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的1%计征土地增值税。
到哪缴 税务部门介绍说，土地增值税原先是由纳税人自行到税务机关主动申报，今后，税务部门将与房产部门联动，在住房转让过程中扣缴。
【案例】 到底该缴多少 三年前，小张花100万元购买了一套180平方米的住房，如今他准备以150万元的价格转让。按照个人转让住宅的政策规定，他应缴纳的土地增值税如下：1、房屋销售收入：150万；2、扣除额：购房支付价款100万、税金10万，按照购房发票金额加扣金额100×（3×5%）=15万，扣除总金额为100万 10万15=125万；3、增值额：150125=25万；4、增值率：25/125=20%（对应适用30%的税率）；5、应纳税款：25×30%=7.5万；6、根据规定满三年减半征收土地增值税：7.5/2=3.75万。
“如果我找不到购房发票，按转让收入1%计征土地增值税的话，150万×1%=1.5万，不是比第一种方法算下来还便宜吗?”小张再次表示不解。税务人士说，如果按照第三种计算方式，1.5万只是应缴的一部分税金，此外还要加上150万×5.55%=8.325万的营业税等其他应扣税种。因此按第三种方式计算税金并不划算。
【影响】 有可能变相抬高中小户型房价 高档房遇冷，变相抬高中小户型房价 “到时还是购房者埋单。”获悉南京征收土地增值税的消息，近期准备购置
二手房的市民小陈几近愤怒，“有哪一次调控，老百姓是得到实惠的”。南京青衣墨子不动产公司总经理王小军赞同市民小陈的观点，他认为：所有转让环节征收的税收，在目前的市场环境下都会转嫁给买方。
“一套100万的房子，征收土地增值税后大约要缴纳1万左右的税费，而卖方肯定不会去帮你承担这部分钱。他们要的都是到手价，即净价。”王小军说，现今的二手房市场仍是卖方市场，“你不要，总有人会要”，到头来二手房的价格又被无形中抬高了一截。
南京另外一位不愿透露姓名的中介公司负责人预测，征收土地增值税的消息一旦传出，保证第二天就会有卖家上门来要求调高挂牌价，因为“这在以往每次征税时都会发生”。
南京中原地产交易服务中心经理王巍巍从另一个角度分析：再次征收土地增值税后，加上此前5.6%的营业税，1%的个税，4%的契税，高档房在五年内交易的税收将达到11.1%。高额的税收将挤压部分需求到中小户型上，从而造成中小户型供应吃紧，变相抬高中小户型房价。
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