临近5月，“2006中国深圳（春季）房地产交易会·城市土地展”即将开幕的消息令一些有意投资国内房地产市场的外资开发商颇有些雀跃。代理美国某小型房地产基金的刘先生对《第一财经日报》表示，深圳是其投资 的一个目标城市。此外，此次可能会在“城市土地展”上亮相的武汉、重庆、无锡等国内经济状况不错的二、三线城市亦是其选择之一。

　　自去年的房地产宏观调控之后，上海、杭州等长三角地区的房地产市场面临调整，部分以上海为投资总部的外资开发商开始走出上海，向二、三线城市进发。刘先生表示，由于一线城市如上海、北京等，在过去几年的房地产市场高速发展后，外资开发商的机会其实已经不多。因此，投资二、三线城市已成为不少外资不约而同的选择。

　　“拿地扩张”已然开始

　　实际上，在投资二、三线城市的外资中，刘先生这批资本已经算是后来者了。早在2004年国家全面收紧土地政策时，以港资为代表的开发商，已经开始在内地的二、三线城市“攻城略地”，尤以李嘉诚旗下的和记黄埔（下称“和黄”）出手最为阔绰。

　　据和黄今年3月23日发布的2005年业绩公告显示，其土地储备达到了6800万平方英尺，主要以住宅物业为主，其中94%在内地，5%在英国等海外，1%在香港。李嘉诚在业绩发布会上表示，长实以及和黄在内地的投资总额已超过1000亿港元，今年整个集团在内地的投资规模将达到历史高峰。

　　紧随和黄后面的，还有新鸿基、恒隆、中信泰富、瑞安以及新世界等知名的港资开发商。他们所涉及的目标城市包括深圳、成都、重庆、武汉、天津等。中信泰富主席荣智健此前在香港表示，公司预期今年资本开支约100亿港元，其中，投放内地房地产市场资本开支约50亿港元。

　　今年初，中信泰富刚发布公告称，公司将在上海的陆家嘴区域投资人民币100亿元建设上海船厂地块项目。据悉，中信泰富目前在内地总共持有1000万平方米可建楼面的土地储备，包括在上海、江苏以及海南等地。

　　香港地产巨头新鸿基地产（0016.HK）亦在1月28日宣布，将与华润集团组成合资投资控股公司，发展内地的地产项目，总投资额为7亿港元。而恒隆地产过去十多年一直集中在上海发展，从2004年开始向天津拓展，在未来的3~4年，更计划进一步在中国其他的10个或10个以上的城市投资。

　　而在去年6月前后，短短60多天时间内,香港地产界的三大巨头携83亿元港资先后登陆武汉，被当地媒体称为港资“空袭”江城。此外，以新加坡资本为首的东南亚开发商也在这波进军三线城市的浪潮中走在前列。

　　一直以上海为主要阵地的新加坡凯德置地也于去年宣布走出上海，并拟定了启动华南市场的计划。其在华南的第一个项目——广州天河东商务圈内“天河新作”已经在去年6月左右启动。

　　据了解，凯德置地在华南区的发展规划是：立足广州，向珠海、深圳、佛山等周边珠三角重镇辐射。

　　二、三线城市的机会

　　像上文提及的刘先生，虽说是房地产基金，但他所管理的基金与大摩和高盛等投资基金不同，他将主要投资于房地产开发项目。此前他曾希望以股权合作的方式介入，但在近一年的考察后，他最终决定成立房地产开发公司，自己全程参与项目的开发。

　　因此，最近一段时间，找地成了他最主要的工作。据他介绍，在许多二、三线城市，当地政府对外资都很欢迎，经常都是由政府官员亲自出面接待，而且给予的条件也较为优惠。而他们在一线城市难以享受到这样的待遇。

　　据了解，在武汉和重庆，一些港资开发商也同样受到地方政府的邀请，以一种大盘运营商的角色参加到城市开发中，地位较高。某中介人士透露：“和黄进入深圳也是因为受政府邀请的影响。”

　　此外，一些二线城市近年来开始进行旧城改造，使当地的房地产需求激增。从天津到南京，从武汉到重庆，大规模旧城拆迁改造工程，成为房地产市场供需两旺的原动力之一。

　　有报道称，天津2003年实际拆迁量多达700万~800万平方米，其创造的新增购房需求很可能会翻一番。南京2003年拆迁量也达到了400万平方米，随着房价上涨，拆迁补偿标准也迅速水涨船高，2004年该市一类地区拆迁补偿已经超过每平方米6000元,如此又带动地价、房价轮番上涨。

　　而在过去一年中，由发改委和国家统计局每月共同发布的全国70个城市房价走势报告显示，位列涨幅榜前几位的，几乎都是二、三线城市，而且涨幅大多在两位数以上。这意味着，二、三线城市的房地产市场已开始进入上升阶段。

　　刘先生表示，二、三线城市目前的房地产市场的发展势头，对他们来说，就是机会来了。实际上，港资开发商在二线城市大规模拿地，就是在以行动表明自己的立场。一家著名港资开发商的高层表示：“今年我们会派出不同的小组到内地省会和直辖市，包括成都、济南、天津各地去作新的土地资源了解，以此来追求新的合作项目。”

　　已经不止一位港资开发商公开宣称将进入内地二线城市了。但位于珠三角的广州和深圳，在港资开发商进军内地市场的进程中，他们所扮演的角色又与其他二线城市完全不同。

　　资本重回深圳

　　由于与香港相邻，深圳具有天然的地理优势。尽管和黄、新鸿基等知名的港资开发商均在上世纪90年代初期曾在上海等城市大规模拿地，但是，他们在内地开发的第一个楼盘，大多位于深圳或广州。

　　内地第一个和香港合资的房地产项目可能是1979年在广州开发的东湖花园。新世界集团这样大型的香港开发商随后在80年代开始参与内地的房地产开发。其旗下公司新世界中国到上一个财年，在内地累计投资额已超过320亿港元，在内地的土地储备已经超过2290万平方米，在建和规划开工的物业总面积将近2000万平方米，主要集中于珠江三角洲地区，北京、武汉和天津等地。

　　此外，和黄于上世纪90年代初已在深圳开发了福田黄埔雅苑和东莞海逸豪庭等项目。到目前为止，深圳仍是其在内地的重要阵地之一。香港嘉里集团在深圳建设的嘉里中心是该公司在内地较早建成的嘉里中心系列商业地产项目。

　　随着深圳房地产市场从去年底开始重新启动，不少港资开发商又重新“回归”深圳市场，一些新进的外资也开始从上海、北京等一线城市转投深圳。而且到深圳购置房产的香港人也日渐增多，进一步推动深圳房产的发展。

　　另据了解，戴德梁行于去年10月发布的《全国工业园区2005年中期趋势报告》中称,不少海外基金看好深圳物流产业的发展，物流园区的物业也成为其倾向的投资目标。新加坡丰树产业（Mapletree）目前正积极地寻找物流园投资项目，对深圳的物流园物业市场表现出浓厚的兴趣。

　　在此背景下，5月于深圳召开的“城市土地展”，或将引发新一轮二、三线城市的拿地热潮。据了解，此次由深圳市土地房产交易中心主办的2006中国深圳（春季）房地产交易盛会即将于5月3日至7日在深圳会展中心隆重举行。作为全国房地产交易盛会的第一品牌——深圳春/秋房地产交易盛会到今年已经是第26届，该盛会无论从每届参展企业的数量、质量，还是从每年参观者的数量以及举行的专业论坛，都曾创下中国房地产展会的历史纪录，对深圳乃至整个中国住宅产业的发展和壮大发挥了重大的推动作用。同时通过该平台也见证了一大批诸如万科、金地、招商、华侨城、中海等享誉全国的品牌房企。由此也成就了该展会“天下盛宴”的美名。和记黄埔对此次展会信心百倍，一次性就拿下20个展位。

　　据此次大会组委会介绍，与往届交易会相比，2006中国深圳（春季）房地产交易会更将是一场名副其实的“地产盛宴”。从展会内容来看，此次展会将是一次完整意义上的房地产交易盛会。此次盛会将首次与国内各城市的土地机构携手推出专业的全国城市土地展览，为城市土地项目的跨区域营销和品牌房地产企业跨区域投资搭建一个透明的交易交流平台。这种由各市土地交易中心出头、携手举办的土地展示推介，在全国尚属首次。所以，此次“城市土地展”成为本届春交会的亮点和重头戏。

　　截至目前，武汉、重庆、厦门、郑州、南宁、无锡、海口、珠海、惠州、宝安、龙岗等城市与地区正积极备展。武汉土地推介会、南宁土地推介会等活动与论坛已经排满5天的展期。据2006春交会组委会工作人员介绍，城市土地展举办的消息一经公布，立即受到全国各大城市土地运营部门的关注与支持。无论是否参展，都通过传真、特快专递等方式将各自城市最新的土地供应信息发至组委会。截至4月26日，已收到近100宗地块信息。组委会为此在城市土地展现场设定土地信息交流展示区，对地块的概况及其他数据进行公布，以方便前来参观的全国房地产开发商、投资信托机构和中介代理机构。

　　在接受记者的电话采访时，武汉市土地交易中心的相关人员谈到：“从2005年到北京推荐土地开始，我们就一直在全国参加各种相关的土地推荐活动，此次参加2006深圳城市土地展也是我们今年土地推荐工作的重头戏，届时我们将有16个展位，全方位展示武汉在‘中部崛起’语境下的种种优势，从而借机吸引包括香港在内的整个珠三角区域的开发企业共同参与到武汉的城市建设中来。所以从这个层面来看，我们对此次展会是抱有相当的期望的，同时我们也对此次展会的效果充满了信心。”