香港迪斯尼乐园地处大屿山东北角，群山环抱，隔山遥对南海，风景优美。选址此处大约为迪斯尼的意见，因为港府本来打算在此修建10、11和12号货柜码头，而迪斯尼一来，拟建码头就得转移到屯门一带。

香港当局以私人协约方式，把这幅126公顷土地批给联营公司，为了绕过《中英联合声明》和《香港基本法》禁止租用土地超过50年的规定，把土地租约分为两份，首份租约为期50年，期满后公司有权再续50年。

港府还给联营公司二期用地的优先认购权，土地已经定价为28.12亿港元（以1999年价格计算，虽然可以应通涨按综合消费物价指数而调整，但可以忽略不计）。

为免破坏风物，兼惹环保物议，港府2001年5月开始了浩大的填海工程。首期工程使用的126公顷土地于2003年完工，开始建设，耗资40亿港元（从资本投资基金拨款）。二期74公顷填海工程至今为止已经完成了4成，预计2008年完工，估计耗资23亿港元。

这40亿港元在联营公司账目中计为土地资产，即港府将这126公顷土地作价40亿港元，交换了联营公司的40亿附属股份，实际上相当于无息的可转股债权。这些股份只能于公园启用5年后，才可每年将股份转成普通股份。由于每次转换股份都有上限，最快也要2030年才能全部转换完毕。之后港府的股权将达到75％。

可见，港府作为土地的提供方和土地的购买方产生了角色重叠，这样就直接导致香港纳税人的损失。

香港的商业用地一向是采用拍卖的方式出让，在拍卖中，可以最大化土地的价值，使港府得到较高的收入。实际上，卖地是港府的一项重要财源，而卖地所得的高收入就造福于香港纳税人了。

在香港迪斯尼项目中，两幅土地以私人协约的方式，完全以成本价转手给联营公司。第一幅土地作价40亿港元，是按比例计算的填海和土地平整费用，第二幅土地作价28.12亿港元，也与其填海和平整成本大致相当。

如果参照港府最近拍卖的土地所得溢价率，保守假设这两幅土地可得溢价率为50％，港府其实应该多得到土地收入68亿港元。这消失的68亿港元作为联营公司的成本节省，可以为迪斯尼公司节约29.24亿港元。扣除港府作为股东应享受的成本节约，迪斯尼公司所得即港府之所失。

这种土地价格，只有港府做慈善和公用事业时才会出现。香港迪斯尼实际上已经成了香港的公用事业，但是，迪斯尼公司却成为了最大收益者。

如今，香港地价高企，如果香港迪斯尼有上市打算，凭借土地价值，港府和迪斯尼极有可能获利退出。但是，其中迪斯尼的得利仍然来自于港府的赠予。

链接 香港的土地政策

1997年7月香港回归中国之前，香港所有土地均属英皇所有，由港督代表皇室处理，业主只是从港府取得一定期限的土地使用权。1997年香港回归中国后，《基本法》规定，香港境内的土地属国家所有，由特区政府负责管理、使用、开发、出租等。香港自开埠以来，长期实行土地租用制或称批租制，出租土地多数采用公开拍卖、价高者得的办法，通过拍卖使土地商品化，进入市场，这是香港土地政策的基础。除拍卖土地外，香港还有公开招标承投的办法，政府公布招标的地段，投票者不需要公开报价，投票者间彼此不知道对方出的价钱，仍是价高者得。在公开招标中，地价比较便宜，但投标者必须提交详细的开发计划并得到有关行政部门的批准，才能租到土地。

此外，用作兴建公屋（政府用来出租的住宅）或发展公共事业及慈善用途的土地，通常采用私人协议方式批租，政府只收取部分地价或免收地价。