房产净值首次跌破50%，美国家庭财富缩水，债务负担严重

　　近些年，数百万美国人把房屋视为ATM机，通过牺牲房屋净值的做法进行疯狂贷款大肆消费。但随着美国房产市场的持续衰退，曾经让大家得以依靠自己的“甜蜜之家”变现的房屋净值贷款（home equity loans，即房产价值减去抵押贷款所得的值）日渐成为抵押贷款危机中新的“烫手山芋”。

　　据最新统计，美国房屋净值贷款共计1.1万亿美元，银行越来越担心无法收回这些贷款。为了减少损失，不少贷款机构正在采取一些特别措施阻止房产主出售房屋或对其抵押贷款进行再融资，除非他们首先还清或部分偿还房屋净值贷款。许多贷款机构鼓励房产主同时办理两份抵押贷款———普通贷款，外加一份附加贷款（piggyback loans），以“双保险”的方式避免损失。但其结果却是全美只有一半的房产主真正拥有自己的房屋产权。

　　根据美联储上周提供的数据，尽管近些年来住房拥有率升至纪录高位，但受房价持续下跌影响，美国房产净值已经首次跌破50%。房价下跌使得购房者难于在预期价位将贷款买入的房产套现，因此无法偿还贷款，继而连累保险公司和贷款的银行，同时投资对冲基金的各大投行也纷纷亏损，导致股市大跌，民众普遍亏钱，无法偿还房贷的民众继续增多。这样的恶性循环令不少购房者陷入绝境，家庭财富迅速缩水同时债务负担也日益严重。

　　房产止赎率创新高

　　目前，美国房产止赎率（foreclosure）已达到数十年来的最高水平，这表明放贷机构将抵债房产变现的速度远远赶不上它们收回房屋的速度。

　　根据First American CoreLogic的数据显示，去年止赎房产销量仅增长4.4%，而此类房源的供应却翻了不止一番。截至去年年底，在所有的住房贷款中，约有2%进入止赎流程，较过去28年的平均水平增长了一倍，创抵押贷款银行联合会自1979年统计此类数据以来的最高水平。

　　穆迪经济网的数据显示，仅去年12月，就有5.7%的房屋净值贷款出现违约或者拖欠，而2006年的这一数据仅为4.5%。该机构首席经济学家马克·赞迪预计，这两年将有大约330万套以抵押贷款形式购买的房屋发生还款违约，其中约有2/3的房主将失去居所。

　　在美国，不少房产主同时背负着两套房屋净值贷款。若房产主未能按时还贷，那么处于第一顺位与第二顺位的放贷机构与那些发放房屋净值贷款的银行就可能依序对借款人的房屋进行“瓜分”。

　　但这种安排有时会引起分歧。一般情况下，如果借款人出现违约，放贷机构就会取消其抵押品赎回权，然后将止赎房产进行变卖套现。若房子的售价还不及抵押贷款与房屋净值贷款（即所谓的“卖空”），那么第一顺位的放贷机构将先获补偿，其次才是处于第二顺位的放贷机构。

　　不过，因美国房产市场持续低迷，房价不断下跌，持有房屋净值贷款的放贷机构与投资者一般不会轻易放弃，他们反对“卖空”行为。一些处于第二顺位的银行也反对借款人使用那些不常用的方式为第一笔抵押贷款提供再融资，强制借款人还清贷款。

　　长期拖累信贷市场

　　债信评级机构惠誉公司的研究报告显示，美国大型银行房屋净值贷款组合快速恶化，违约率增速超出预期，可能导致银行业又出现一个大额亏损源。房屋净值贷款资产所承受的压力将加大金融系统的负担。

　　该机构预测，银行业在2008年将显著增加针对房屋净值贷款的亏损储备金，额度可能超过去年的整体水平，银行业其他与消费者有关资产的状况也可能恶化。

　　此外，越来越多的人预期美国房价下跌幅度将加深，延续时间将更久。房屋净值贷款负债可能会长期拖累信贷市场，使人们贷款愈发困难，而那些信用级别较低的借款人可能受损最严重。

　　许多借款人在办理第一笔抵押贷款后又附加二次抵押贷款，所以很难说清楚究竟有多少房产主对其房产进行了多重抵押。

　　此前，美联储也推出一系列新举措。但政府对普通民众的救赎力度只是杯水车薪，无法缓解金融市场流动性紧缩的危机，更无法减轻民众的债务，刺激消费。