■美国纽约仍是世界金融核心，商业楼价去年已由顶峰下跌20%，吸引不少投资者回流趁低吸纳。──执灾后便宜货 信贷紧缩成障碍

　　亚洲、印度及拉美等新兴市场近年被视为投资者的落脚点，惟近日已有迹象显示，基金大户的口味开始改变，不再独沽一味将资金投入新兴市场，正逐渐将视线重新投向美欧等地。随着美国商业楼价于07年的顶峰下跌20%，伦敦写字楼价格亦由去年中的高峰回落12%，投资者已开始回「老家」，找寻价廉物美的商用物业，买入更多具长线投资价值的欧美「便宜货」。惟当前执平货最大难题是次按风暴造成的信贷紧缩融资困难问题，这或会因而阻慢其收购步伐。

　　近日市场上陆续有消息传出，美资大行以至国家主权基金等，已开始撤出亚洲区内资产。其中，新加坡政府投资公司（GIC）和摩根士丹利正标售位于香港中环和上环的房产。GIC逾一年半前就提出出售位于上环的中远大厦15层办公层楼，当前标售价超过40亿元。摩根士丹利同样正洽售其位于中环皇后大道139号的整个23层楼办公楼，物业估价约14亿元。

　　GIC大摩标售香港甲厦

　　除了GIC及大摩外，外电也引述基金经理消息指出，对冲基金已在亚洲区地产市场止步，尽管私募基金仍继续在印度和内地物色发展物业，但基金更倾向在西方国家收购廉宜的物业，而非亚洲。摩利基金（Morley Fund Managers）的亚洲基金策略员Guy Cawthra在近期一次会议上称，半年前情况颇为简单直接，毋须回答为何要在亚洲投资这类问题。惟现在投资者会表态，不希望投资于亚洲，希望在欧洲、英国和美国投资。

　　物业顾问仲量联行的研究员预测，在去年录得28%的升幅后，东京写字楼价格今年将会持稳，而首尔、香港、新加坡和上海则继续走高。现在投资者认为有较佳机会、见底并将复苏的市场是在别处。去年亚太区直接投资总额（FDI）跳升27%至1,210亿美元，在全球排行第六，其中一半投资于日本，因当地的利率最低。

　　资金爱捧「灾后复苏」

　　借鉴过往历史经验，于97亚洲金融风暴后，亚洲区内尤其是日本和韩国，吸引了由摩根士丹利、通用电气，以及私募基金如凯雷投资集团等基金青睐。在亚洲地产市场复苏的过程中，这些基金不少均获得丰厚的利润。由于新供应有限且区内经济状况蓬勃，区内地产市场维持稳健。

　　当前欧美地区房产下滑，正跟当年一样为投资者带来低吸机会。摩根大通的分析师预计，信贷收紧以及经济情况恶化，未来5年美国商业地产价值将可能由07年的顶峰下跌20%，这将导致包括在商业不动产抵押贷款支持证券（CMBS）方面的损失达1,200亿美元。伦敦的写字楼物业价格已由去年中的高峰回落12%，且可能进一步受压，租金到09年底前料再跌1成。

　　基金扎根久 难全撤亚洲

　　然而，市场预计，基金未必会全面撤出亚洲市场。ING地产环球策略主管Tim Bellman指出，较低水平的负债比率可能会损及股本投资者的回报，但私募基金已经花了多年时间在亚洲市场成立投资队伍，不大可能完全撤出。不少在亚洲的投资者如摩根士丹利地产基金，已不再自视为「机会主义者」，他们在亚洲是放长线。资金已经准备就绪，而投资平台也已建立，投资者不希望一夜间推翻这一切。

　　摩根士丹利正在中国兴建物业，并以高风险、高回报的策略参股印度的地产发展商，但该投行上月亦购入了花旗在东京的总部物业，显示其对低风险但回报一般的核心资产仍然感兴趣。与此同时，凯雷集团选择避开东京的写字楼市场，相信当地的资产价格过于昂贵，但却继续投资于购物商场以及老年人住房。

　　对于投资要低吸平货，当前最大问题是贷款困难。雷曼兄弟董事总经理Keith Greengrove表示，该行拟购买东京一批写字楼的计划2月份遭遇挫折。该行有意收购具备良好租户和保证人的大型乙级写字楼物业，但只有一家金融机构可能愿意提供贷款，现在只好等待发债筹资。