房价飙升 美国220万"房奴"将面临失房之痛

　　在美国，春天是房地产销售旺季。然而，美国商务部26日公布数据显示，美国单月新房交易数量2月连续第二个月下滑，年均新房销售量跌至2000年6月以来最低点。

　　房市供过于求导致房价下跌，各贷款机构将提高利率、收紧贷款，美国购房者，特别是偿还次级抵押贷款的“房奴”，势必面临更大供房压力。

　　新房销量7年来最低

　　美国商务部26日发表报告说，2月全美新建房屋销量下降3.9%，截止2月年均销售新房84.8万套，是2000年6月以来最低。

　　交易减少造成市场上房屋供过于求。商务部数据显示，依照当前市场购房能力，至少需要8.1个月才能完全售清市场上待售新房，所需时间是1991年以来最长。

　　同一份报告说，2月美国中等价位新房售价上涨2.8%到25万美元每套。即使如此，美国中等价位新房售价仍然比一年前低0.3%。

　　美国证券公司爱德华兹公司分析师加里·赛耶说认为，建筑业可能会影响今年全年经济表现。

　　但也有分析人士认为，不必过分担心美国房市当前表现，因为2000年以来美国房地产业曾连续5年高速增长，现阶段销量下降是房地产投资过热后的自然回落。

　　然而，分析人士认为，美国房市仍然面临多重问题。

　　次级抵押贷款隐藏风险

　　次级抵押贷款市场隐藏的风险是美国房地产业面临的问题之一。

　　所谓次级抵押贷款市场，与主要抵押贷款市场相对，后者贷款客户信用评级高、还贷能力可靠，因此可以享受优惠利率贷款。

　　2001年至2004年，在美联储低利率政策刺激之下，美国房地产业发展迅速。许多美国人购房投资，贷款机构看好房屋升值潜力，放松贷款标准，大批次级抵押贷款问世。

　　为吸引顾客，次级抵押贷款产品以优惠条件“登场”，一些贷款人无需支付购房首付款、无需出示收入证明即可申请贷款。由于没有固定利率，一些次级贷款产品刚推出时以低利率拉客户，在两年内逐渐上调利率。

　　有了次级抵押贷款市场，一些原本难以申请到贷款的低收入者能够贷款买房，还有一些消费者可以轻松申请到多笔次级抵押贷款用于“倒房”赚钱。

　　然而，一旦房地产市场降温，这些次级抵押贷款客户不得不承担沉重的贷款利率，沦为“房奴”。

　　越来越多的“房奴”会背上“负资产”

　　今年25岁的凯西·塞林去年申请次级抵押贷款买房投资，原以为能够以此致富，却深陷还贷漩涡。凯西·塞林申请次级抵押贷款的过程异常轻松。贷款机构没有要求塞林出示收入证明，也没有要求他出具任何抵押物。这样，任职网站设计师的塞林在5个月里贷款购买了7套房，全部位于加利福尼亚州。

　　如今，塞林必须偿还220万美元贷款。由于无力按期偿还贷款，塞林去年购买的7套房中已经有3套被贷款机构收回。即使如此，塞林仍然难以负担房贷，剩下的4套房屋很快也将被收回。

　　经济学家担心，随着美国房市降温，更多次级抵押贷款人会成为“房奴”，与塞林一样，既无力偿还贷款也无法靠变卖房产筹措资金。

　　美国抵押银行家协会13日发表报告说，目前有13%的次级抵押贷款人拖欠还款。因为无法收回贷款，过去3个月里，全美有30家经营次级抵押贷款的企业关门倒闭。

　　更糟的是，如果房价持续下跌，越来越多的美国“房奴”会背负“负资产”，即名下拥有房屋价值低于自己所欠住房贷款。美国经济分析师克里斯托弗·卡根估计，2006年贷款买房的美国人中，18%的购房者已经处于负资产状况。

　　房市的负面影响可能波及美国经济

　　目前，次级抵押贷款的不良影响只限于贷款人和有关贷款机构。但一些分析人士担心，如果美国房地产市场持续走低，房市的负面影响会如雪球般越滚越大，波及美国经济。

　　莱曼兄弟公司最近发布报告显示，美国全国有大约220万人可能因为无力还贷失去住房。

　　房市低迷对宏观经济的影响仍然存在。英国周刊《经济学家》认为，由于房屋交易减少，房地产相关产业投资下降，导致美国经济增长减速。

　　评级公司标准普尔经济师戴维·怀斯说：“如果你贷不到款，就没法买房，这会伤害(经济发展)，只是时间早晚的问题。”