住宅性能认定 还老百姓知情权
什么是住宅性能认定？现代汉语词典里找不到，辞海里也没有这一词条。因为这是一个新名词。说它新，是因为我国从1999年才开始试点。其实也可说不新，因为已推行6年多了，可是老百姓知道多少，开发商知道多少，甚至各地房地产行政主管部门又知道多少，能对住宅性能认定说出个子丑寅卯的又有多少？

本刊在海南举行一小型研讨会，问起什么是住宅性能认定，到会的开发商和业主代表均不甚了了。一位准业主说得更直白："'住宅性能'是个学术问题。对普通购房人来说，不需要那么多的学术，只需要政府加强管理，使开发商盖出让我们感到方便、舒适的房子就足够了。当然能使购房人懂一点'性能'方面的知识就更好了。"

要回答什么是住宅性能认定，正在报批的国标《住宅性能评定技术标准》最有发言权。该《标准》将我国住宅性能分解为适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能5个方面共268条具体指标，通过对各项指标的打分和综合评价，按照住宅综合性能得分高低划分为A、B两个级别；A级住宅又按照得分由低到高分为1A、2A、3A三个级别。通俗地讲，A级住宅就是好住宅。

从住宅性能认定的内容，不难看出其要旨，就是为消费者提供"规划水平高、环境质量好、工程质量和功能质量优、住宅建设科技含量高的住宅"。

但就目前情况看，比起某些行业来住宅品质的提升和住宅性能的完善还略显其差距。 美国汉斯地产高级副总裁莫瑞森曾针对北京的住宅市场说："北京的高档住宅价格与美国一些城市相比已相差无几，但这里的购房者得到的产品品质却连美国现行的中高档住宅的一半都没有。"

如果真正把住房看成商品，那就应该从商品的品质来衡量，从商品的性价比来评判。选择什么样的房子作为自己一生的居所，这是消费者的权利。但是，长期以来老百姓的这种权利得不到主张。比如同样地段的房子，有的每平方米价差数千元，到底该买什么样的房子，人们往往无从下手。原因很简单，因为不知道它的品质如何，价值所在，对所购商品的性能"不知情"。再加上高性能、高品质住宅没有一个明显的标识。房子都是开发商自己说好。长期以来，卖方市场导致开发商盖什么房就只能买什么房，关于住房品质和性能的选择只是卖方一家说了算，消费者大都不具备住宅性能认定的专业知识，难以按照《住宅性能评定技术标准》对每一个住宅项目打分，然后再选择是否购买。所以一个客观公正的处于第三方的性能评价机构的作用就尤显突出。只有通过这种独立于买卖双方而最终代表广大住房消费者根本利益的评价机构的积极作为，充分吸收各方专家的经验和智慧，帮助住宅建设上档次、上水平，使消费者获得实惠，才是解决住宅性能认定制度"知情权" 缺失的有效途径。正如海南那位准业主所言："只需要政府加强管理"。这个管理就体现在住宅性能认定机构客观、公正地对住宅的权威认证。

虽然我们在推行《商品住宅性能评定方法和指标体系》（试行）的6年中，积累了不少经验，但如何使购房者懂得一点"性能"方面的知识。让老百姓知道住宅性能认定的基本内容，如节能、节水、采光、隔音、通风、安全性、耐久性等，还需做大量的宣传普及工作。

高房价低品质无疑是住宅市场的畸形现象，但规范的市场也不等于性能好价格就高。手机现在是质量好功能也越来越多，需求量越来越大，价格却一跌再跌。住宅性价比的巨大反差使我们花高价却买的是低质的住宅产品。因此，从住宅全寿命周期成本来考虑住宅的性价比，使其质价相符，是住宅性能认定制度要完成的一个重要任务。

有专家认为，要通过试点探索市场化运作的机制和模式来推进住宅性能认定制度。既然靠市场化运作，那就千万别冷落了市场的主体--消费者，通过广大消费者对住宅性能的深入了解，知道什么是A级住宅，主动为性能认定住宅买单，从需求角度促使开发商严格按A级标准建设住宅，这才实现了市场主（消费者）仆（开发商，因为你是为消费者服务的）关系的正本清源，从而使住宅建设和消费走上良性循环的轨道。